Urteile

Ordnungsgemäße Abrechnung der Heizkosten

Leitsatz des Gerichts

1. Die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heiz- oder Betriebskostenabrechnung soll lediglich gewährleisten, dass der Mieter die Gesamtkosten ersehen kann. Für die materiell-rechtliche Kontrolle ist der Mieter auf die Belegeinsicht zu verweisen, so dass in der Abrechnung selbst die Gesamtkosten keiner näheren Erläuterung bedürfen.

2. Der Vermieter genügt seiner Abrechungspflicht, wenn im Mietvertrag wörtlich ein "Heizkostenvorschuss" vereinbart ist und er in der Abrechnung unter der Abrechnungsposition "Heizkosten" die im Abrechnungszeitraum angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten ohne nähere Aufgliederung und Erläuterung zusammenfasst.

Tenor

Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz zu tragen.

Der Wert des Berufungsverfahrens wird festgesetzt auf bis 1.500,00 EUR.

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Entscheidungsgründe

Gründe:

I.

Die Klägerin hat in der von der Kammer zu beurteilenden Betriebskostenabrechnung „Heizkosten“ von insgesamt 13.682,33 EUR abgerechnet und davon im Verhältnis der Wohn- zur Gesamtfläche 1.372,48 EUR auf die Klägerin umgelegt. Die beklagten Mieter, die sich in § 3 des Mietvertrages zur Zahlung eines monatlichen „Heizkostenvorschusses“ verpflichtet haben, nehmen die Klägerin nach Beendigung des Mietverhältnisses widerklagend auf Rückzahlung der im Abrechnungszeitraum geleisteten Heiz- und Warmwasserkostenvorschüsse in Anspruch, da sie der Auffassung sind, die Abrechnung sei deshalb nicht formell ordnungsgemäß, weil die „Warmwasserkosten“ nicht gesondert aufgeführt seien und es zudem an einer genaueren Aufgliederung der Heizkosten fehle. Nach erstzinstanzlicher Verurteilung der Klägerin streiten sich die Parteien nunmehr um die Kostenverteilung, nachdem die in der Berufung angefallene Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt worden ist.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Nachdem beide Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der in der Berufung allein angefallenen Widerklage übereinstimmend für erledigt erklärten haben, war über die Kosten des Rechtsstreits unter Einbeziehung der erstinstanzlichen Kostengrundentscheidung (Vollkommer, in: Zöller, ZPO, 29. Aufl. 2012, § 91 a Rz. 55 m. w. N.) gemäß §§ 91 a Abs. 1, 91 Abs. 1 ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Dies führte zur aus dem Tenor ersichtlichen Kostenverteilung.

Die Beklagten haben danach die Kosten des Rechtsstreits nicht nur im Umfang ihres erstinstanzlichen Teilunterliegens, sondern vollständig zu tragen. Denn die Widerklage war nicht nur im Umfang ihrer erstinstanzlichen Abweisung, sondern vollständig unbegründet. Den Beklagten stand der erstinstanzlich zuerkannte Anspruch auf Rückzahlung der im streitgegenständlichen Zeitraum geleisteten Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlungen nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu. Ein solcher Anspruch kommt nur in Betracht, wenn der Vermieter über die Vorauszahlungen bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist keine formell ordnungsgemäße Abrechnung erteilt hat (BGH, Urt. v. 22. September 2001 - VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143 Tz. 38). Die Klägerin indes hat mit Schreiben vom 16. Dezember 2010 auch hinsichtlich der von den Beklagten geleisteten Heiz- und Warmwasservorauszahlungen formell ordnungsgemäß abgerechnet:

Eine Betriebskostenabrechnung ist dann formell ordnungsgemäß und erfüllt die Anforderungen des § 259 BGB, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung, nicht aber die Erläuterung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit zum Verständnis erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 14. Februar 2012 - VIII ZR 207/11, WuM 2012, 405 Tz. 3 m. w. N.).

Diesen Anforderungen wird die streitgegenständliche Abrechnung gerecht. Denn ist es notwendig, aber auch ausreichend, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist; die Pflichten zur Spezifizierung der Kosten dürfen dabei nicht überspannt werden (BGH, Urt. v. 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575).

Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung ist für den Mieter davon ausgehend auch dann gewährleistet, wenn der Vermieter eng zusammenhängende Kosten - wie hier die Kosten für Heizung- und Warmwasser - in einer Summe zusammenfasst, ohne die auf die jeweilige entfallenden Einzelbeträge anzugeben (vgl. BGH, a. a. O. (Versicherungen)). Dies gilt zumindest vor dem Hintergrund des hier zu entscheidenden Einzelfalles, in dem die Parteien in § 3 des Mietvertrages ausdrücklich einen „Heizkostenvorschuss“ und eben keinen für „Heiz- und Warmwasserkosten“ vereinbart haben. Aus diesem Grunde ist es auch unschädlich, dass die Klägerin diese Kostenposition ohne nähere Aufgliederung nur allgemein als „Heizkosten“ bezeichnet hat. Denn eine Kontrolle der Kostenposition daraufhin, ob für das Mietobjekt Heiz- und Warmwasserkosten tatsächlich angefallen sind und wie sie sich auf die beiden Positionen verteilen, braucht die Abrechnung nicht zu ermöglichen; hierfür stand und steht den Beklagten und ihrem Prozessbevollmächtigten die Möglichkeit der Belegeinsicht zur Verfügung (BGH, a. a. O.). Dies gilt erst recht angesichts der hier zu beurteilenden Besonderheit, dass die Klägerin bereits in der Abrechnung selbst klargestellt hat, ausnahmsweise nicht verbrauchsabhängig abgerechnet zu haben. Denn so war für die widerklagenden Mieter hinreichend klar, dass die in die Abrechnung eingestellten Gesamtkosten sich ausnahmsweise nicht aus verbrauchsabhängigen und -unabhängigen Kosten zusammensetzen. Die vom Amtsgericht zum Beleg der gegenteiligen Rechtsposition herangezogene Instanzentscheidung ist durch die mittlerweile gefestigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung überholt und betrifft zudem nicht die hier zu beurteilende Einzelfallkonstellation.

Dass der - hinreichend erläuterte und nachvollziehbare - Verteilerschlüssel für die streitgegenständlichen Kostenpositionen womöglich nicht den gesetzlichen oder vertraglichen Vorgaben entsprach, steht der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung ebenfalls nicht entgegen. Denn insoweit handelte es sich allenfalls um einen materiellen Fehler der Abrechnung (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 16. Juli 2008 - VIII ZR 57/07, WuM 2008, 556 Tz. 17). Auch dies verkennen die Beklagten bereits grundsätzlich.

Gründe, die Rechtsbeschwerde zuzulassen bestanden, gemäß §§ 574 Abs. 2, Abs. 3 ZPO nicht, da die Anforderungen an die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebs- und Heizkostensabrechnung seit geraumer Zeit vom Bundesgerichtshof geklärt sind, die Kammer von dieser Rechtsprechung nicht abweicht und überdies ein nicht verallgemeinerungsfähiger Einzelfall zur Beurteilung stand.

Die Wertfestsetzung beruht auf den §§ 47 Abs. 1, 48 Abs. 1 GKG, 3 ZPO.

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