Urteile

Fristlose Mieterkündigung wegen unbefugten Betretens der Wohnung

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 345,72 € sowie einen weiteren Betrag in Höhe von 120,67 € in Form der Kosten für die außergerichtliche Tätigkeit des Prozessbevollmächtigten der Klägerin nebst Zinsen in Höhe von 5% über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 27.11.2011 zu zahlen.

   Die darüber hinausgehende Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte zu 90% und die Klägerin zu 10%.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Tatbestand:

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

Die zulässige Klage ist im Wesentlichen auch begründet.

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Erstattung der restlichen Mietkaution in Höhe von 307,00 €. Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution steht ihr nach unstreitig beendetem Mietverhältnis gegenüber dem Beklagten als ehemaligem Vermieter zu. Dieser Anspruch wird grundsätzlich auch seitens des Beklagten zugestanden, der auf die von der Klägerin geleistete Kaution in Höhe von 414,00 € bereits einen Teilbetrag in Höhe von 109,73 € gezahlt hat. Die Klägerin hat gegenüber dem Beklagten jedoch auch einen Anspruch auf Rückzahlung des seitens des Beklagten einbehaltenen Teilbetrages in Höhe von 307,00 € für die Miete Oktober 2010. Dem Beklagten stand ein Anspruch auf Miete für diesen Monat nicht mehr zu. Das Mietverhältnis war zuvor seitens der Klägerin berechtigt zum 30.09.2010 gekündigt worden.

Die Klägerin war berechtigt, das zum 01.09.2010 begonnene Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen. Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien auch unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund in diesem Sinne ist insbesondere dann gegeben, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt wird (vgl. § 543 Abs. 2 Ziffer 1 BGB). Vorliegend stand der Klägerin ein Recht zur fristlosen Kündigung aufgrund der fehlenden Wohnungseingangstür sowie der sich daraus ergebenden Zutrittsmöglichkeit dritter Personen ohne ihre Kenntnis. Trotz entgegenstehender Zusicherung bei Übergabe der Wohnung war der Hausmeister tatsächlich auch in Abwesenheit der Klägerin und ohne vorherige Absprache mit dieser mehrfach in den an die Wohnung der Klägerin angrenzenden Räumen.

Zwar hatte die Klägerin bei Wohnungsbesichtigung im August 2010 Kenntnis davon, dass es sich bei den von ihr besichtigten Räumen um einen Teil einer zuvor als Teil einer Arztpraxis genutzten Objekts handelt und daraus erst zwei getrennte Wohnungen geschaffen werden sollen. Ebenso war ihr bekannt, dass die dafür einzubauenden 2 Wohnungseingangstüren noch nicht geliefert worden waren. Der Klägerin war zu diesem Zeitpunkt mitgeteilt worden, dass die Tür bestellt und mit deren Lieferung jederzeit gerechnet werden könne. Insoweit war die Klägerin berechtigt davon ausgegangen, dass der Einbau bis zu ihrem Einzug am 01.09.2010 erfolgen würde. Davon ist das Gericht nach durchgeführter Beweisaufnahme hinreichend überzeugt. Sowohl die Klägerin selbst als auch die dazu vernommene Zeugin W. haben angegeben, dass die von ihnen bei der Wohnungsbesichtigung festgestellten Mängel bis zum Einzug behoben werden sollten. Dies habe die Maklerin zwar nicht ausdrücklich zugesichert, jedoch sei völlig klar gewesen, dass die Klägerin nicht in eine Wohnung würde einziehen wollen, die nicht separat abzuschließen sein würde. Zwar hat die Zeugin S. dazu ausgesagt, die Klägerin darauf hingewiesen zu haben, dass die Lieferung der Eingangstür sich verzögere und es sein könne, dass diese auch bei Einzug noch nicht vorhanden sein werde. Sie hat jedoch nicht bestätigt, dass sie die Klägerin darauf hingewiesen habe, den Einzugstermin auf den 01.10.2010 zu verschieben, um sicher zu gehen, dass dann die Tür auch eingebaut sein würde. Auch nach Angaben der Zeugin S. kam für die Klägerin ein späterer Einzugstermin als der 01.09.2010 aufgrund ihres geplanten Arbeitsbeginnes in M. nicht in Betracht. Dies wird auch von der Zeugin W. und der Klägerin selbst so bestätigt.

Daraus ist jedoch nicht zu schließen, dass die Klägerin etwa damit einverstanden gewesen wäre, eine Wohnung ohne abschließbare Wohnungseingangstür zu beziehen. Zwar hat sie die Wohnung letztendlich zum 01.09.2010 bezogen, obwohl die Wohnungseingangstür zu diesem Zeitpunkt noch immer nicht eingebaut war. Auch zu diesem Zeitpunkt war zwischen den Parteien unstreitig, dass die fehlende Eingangstür einen Mangel darstellen würde, dessen Vorhandensein die Klägerin nicht akzeptieren wollte.

Das Fehlen der Wohnungseingangstür zum Zeitpunkt des Einzugs für sich allein berechtigt nach Ansicht des Gerichts zwar die außerordentliche Kündigung, die die Klägerin gleich am 02.09.2010, d. h. unmittelbar nach Einzug ausgesprochen hatte, noch nicht. Tatsächlich geht das Gericht davon aus, dass sie aufgrund der Angaben der Zeugin S. nicht sicher davon ausgehen durfte, dass bei Einzug tatsächlich die Tür bereits eingebaut sein würde. In Kenntnis dieser doch verbleibenden Unsicherheit ist sie gleichwohl das Mietverhältnis eingegangen, so dass sich daraus dann keine Ansprüche auf eine fristlose Kündigung bzw. Aufhebung des Vertrages erheben würde. Hinzukommt jedoch, dass entgegen anders lautender Zusicherung der Klägerin nicht sämtliche Schlüssel zu der ursprünglichen gesamten Wohnungseinheit übergeben worden waren und während ihrer Mietdauer der Hausmeister mit Handwerkern die Räumlichkeiten betreten hatte.

Die dazu vernommene Zeugin Dr. M. hat dazu ausgesagt, dass der Hausmeister bei Übergabe der Wohnung die Schlüssel ausgehändigt habe mit dem Bemerken, dass es sich um sämtliche Schlüssel zu der ehemaligen Arztpraxiseingangstür handeln würde und ihre Tochter deshalb gegebenenfalls Handwerker in die Wohnung lassen müsse. Dies wird auch von dem Zeugen U. M. bestätigt, der ausgesagt hat, er habe der Klägerin sämtliche Schlüssel übergeben und auch sinngemäß geäußert gehabt, dass dies alle Schlüssel darstellen würden und nur sie die Wohnung betreten könne. Gleichwohl sei er diverse Male mit Handwerkern in die Räumlichkeiten der ehemaligen Arztpraxis gegangen, ohne zuvor die Klägerin davon in Kenntnis zu setzen.

Im Zusammenhang mit der unstreitig zunächst fehlenden Wohnungseingangstür und dem Umstand, dass die Räumlichkeiten der Klägerin durch den Hausmeister und ihn begleitende Handwerker ohne Absprache und vorherige Kenntnis der Klägerin betreten wurden, sieht das Gericht als ausreichend für die ausgesprochene fristlose Kündigung zum 30.09.2010 an. Dabei ist zu berücksichtigen, dass spätestens zum Zeitpunkt des 2. Ausspruchs der außerordentlichen Kündigung vom 17.09.2010 das Verhältnis der Parteien bereits zerrüttet gewesen sein dürfte. Unstreitig hatte die Klägerin bereits zuvor mit Schreiben vom 02.09.2010 das Mietverhältnis gekündigt und ebenso unstreitig hatte es eine verbale Auseinandersetzung der Parteien am Telefon dazu gegeben. Dabei kann dahinstehen, ob die weiteren seitens der Klägerin vorgetragenen Mängel, die zu diesem Zeitpunkt noch vorgelegen haben, zur Minderung der Miete berechtigt hätten. Unstreitig wurden diese jeweils durch den Beklagten nach entsprechender Anzeige und innerhalb zumutbarer Zeit beseitigt. Insoweit wird für den Zeitraum der tatsächlichen Nutzung der Wohnung durch die Klägerin, d. h. den Monat September 2010 insbesondere auch aufgrund der Kenntnis der Klägerin vom Vorliegen der diversen Mängel ein Minderungsrecht nicht gesehen. Aufgrund der Gesamtumstände wird die Klägerin aber für berechtigt gehalten, das kurz zuvor erst eingegangene Mietverhältnis direkt wieder fristlos zu kündigen. Unter den genannten Umständen war ihr ein Fortsetzen des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist nicht zumutbar, nachdem ihre Räumlichkeiten durch den Hausmeister mit Handwerkern mehrfach betreten worden waren. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass damit in ihre Privatsphäre eingegriffen worden ist, da es sich bei der Wohnung um einen besonderen Schutzbereich handelt. Die Klägerin musste nicht hinnehmen, dass jederzeit und ohne weiteres Dritte den von ihr angemieteten Bereich würden betreten können.

Letztendlich war die Wohnung unstreitig zum 01.09.2010 aufgrund der vorgenannten Umstände noch nicht in einem vertragsgemäßen und damit vermietungsfähigen Zustand. Nach Ansicht des Gerichts hätte die Wohnung aus diesem Grunde frühestens nach Einbau der Wohnungseingangstür tatsächlich vermietet werden dürfen. Der Beklagte hat nicht bewiesen, dass er tatsächlich die Wohnung erst zum 01.10.2010 hat vermieten wollen. Eine derartige Behauptung hat die Zeugin S. nicht bestätigt.

Der Beklagte hat auch Kenntnis davon, dass die Klägerin auf einen Bezug der Wohnung zum 01.09.2010 aufgrund ihres Arbeitsbeginns in M. angewiesen war. Insoweit kann aufgrund ihres Einzugs trotz Vorliegen der genannten Mängel nicht gefolgert werden, dass sie mit diesen einverstanden war. Nachdem sich der Einbau der Wohnungseingangstür unstreitig immer weiter verzögerte und die Klägerin feststellen musste, dass während ihrer Abwesenheit andere Personen in der Wohnung bzw. in dem angrenzenden Bereich waren und dort Arbeiten ausgeführt hatten, war die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Klägerin nicht weiter zumutbar.

Insoweit war durch die ausgesprochene fristlose Kündigung vom 17.09.2010 das Mietverhältnis beendet. Nachdem die Klägerin unstreitig die Wohnung auch zum 30.09.2010 geräumt und durch Aushändigung der Schlüssel an einen Gerichtsvollzieher an den Beklagten zurückgegeben hat, steht diesem ein weiterer Mietzinsanspruch für den Monat Oktober nicht zu. Insoweit war die Aufrechnung gegenüber der Kaution der Klägerin mit der Mietforderung für Oktober in Höhe von 307,00 € nicht berechtigt, so dass der Kläger verpflichtet ist, diesen Betrag an die Klägerin zurückzuzahlen. Darüber hinaus hat sie einen Anspruch auf Zahlung von Zinsen für die Kaution. Dabei geht das Gericht davon aus, dass der ihr zustehende Zinsbetrag tatsächlich 2,03 € beträgt. Dies hat der Beklagte errechnet, ohne dass der errechnete Betrag seitens der Klägerin bestritten worden wäre. Insoweit ist ein darüber hinaus geltend gemachter Anspruch auf Rechnungslegung über die Zinsen für den Kautionsbetrag während der Zeit vom 26.08.2010 bis zum 17.08.2011 nicht gegeben.

Die Klägerin hat einen weiteren Anspruch auf Erstattung anteiliger Stromkosten. Insoweit hält das Gericht den seitens der Klägerin geltend gemachten Anspruch in Höhe von 50% der von ihr gegenüber der SWM gezahlten Stromkosten in Höhe von 11,50 € für den Monat August 2010 gemäß § 287 ZPO für angemessen. Unstreitig war in diesem Zeitraum noch kein separater Stromzähler für den anderen Teil der ehemaligen Arztpraxis vorhanden. Da ebenfalls unstreitig während dieser Zeit noch Bauarbeiten in dem Bereich durchgeführt wurden und der Beklagte seinen Vortrag, seinerseits Strom und Gaskosten entrichtet zu haben, nicht unter Beweis gestellt hat, hält das Gericht die hälftige Kostentragung der Stromkosten für August 2010 aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung gem. § 812 BGB für angemessen.

Ebenso hat sie grds. auch einen Anspruch auf Erstattung der Kosten für den Gasverbrauch. Insoweit sind die Vereinbarungen aus dem Mietvertrag widersprüchlich. Einerseits war dort vereinbart, dass eine Nettokaltmiete ausschließlich Betriebskosten, Heizung und Warmwasser sowie eine Betriebskostenpauschale in Höhe von 100,00 € geleistet werden sollte (vgl. Bl. 10 d. A.). Insoweit wäre die Klägerin nicht verpflichtet gewesen, gegenüber der SWM den Gasverbrauch zu zahlen. Offensichtlich hatte sie sich gegenüber der SWM trotz der vereinbarten Betriebskostenpauschale angemeldet.

Nach durchgeführter Beweisaufnahme geht das Gericht davon aus, dass hier tatsächlich keine Betriebskostenpauschale sondern eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten vertraglich vereinbart werden sollte. Insoweit geht auch die Klägerin von einer widersprüchlichen Regelung in diesem Mietvertrag aus. Die Zeugin S. hat dazu angegeben, dass hier offensichtlich das entsprechende Kreuz irrtümlich im falschen Feld gemacht wurde. Unstreitig gab es während des Mietzeitraums der Klägerin jedoch noch nicht die eigentlich geplanten und noch anzubringenden Heizkostenverteiler an den jeweiligen Heizkörpern, die eine Ablesung des tatsächlichen Verbrauchs ermöglicht hätten. Insoweit ist davon auszugehen, dass die Klägerin hier tatsächlich den gesamten Verbrauch für die Räumlichkeiten der ehemaligen Arztpraxis in Rechnung gestellt bekommen hat. Da sie nur einen kleinen Teilbereich der ehemaligen Arztpraxis bewohnt hat, ist sie mithin auch nur verpflichtet, den Gasverbrauch anteilig zu tragen. Dies gilt im Hinblick darauf, dass der Beklagte den Vortrag der Klägerin, dass in den angrenzenden Räumlichkeiten ebenfalls durchgängig die Heizung gelaufen sei, nicht bestritten hat. Der Beklagte hat wiederum seine Behauptung, ebenfalls Gas- und Stromkosten gegenüber der SWM entrichtet zu haben bzw. eine entsprechende Anmeldung dort getätigt zu haben, nicht unter Beweis gestellt. Insoweit geht das Gericht davon aus, dass hier tatsächlich die Klägerin für den gesamten Bereich der ehemaligen Arztpraxis sowohl Strom als auch Gaskosten in Rechnung gestellt bekommen hat. Auch insoweit wird der auf die Klägerin entfallende Anteil gemäß § 287 ZPO geschätzt. Insoweit wird der Klägerin hier von dem in Rechnung gestellten Betrag in Höhe von 50,38 € ein Betrag in Höhe von 25,19 €, d. h. 50% für berechtigt gehalten. Hinsichtlich des Differenzbetrages hat die Klägerin einen Anspruch auf Erstattung gegenüber dem Beklagten aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung gemäß § 812 BGB.

Die Klägerin hat darüber hinaus einen Anspruch auf Erstattung der von ihr geleisteten Rechtsanwaltsgebühren für die außergerichtliche Tätigkeit ihres Prozessbevollmächtigten. Die in Rechnung gestellten Gebühren nach einem Gegenstandswert in Höhe von 614,00 € stehen ihr unter dem Gesichtspunkt des Verzugs zu, nachdem der Beklagte außergerichtlich nicht bereit war, die geforderte Kaution zu zahlen. Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 281 ZPO.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht nach §§ 708 Ziffer 11, 711, 713 ZPO.

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