Urteile

Kommunalbeherrschte Erschließungsgesellschaft: Keine Erschließungskostenerstattung für Bauherren

Leitsatz des Gerichts

1. Ein Anspruch auf Rückerstattung von Erschließungskosten, die - pauschal - als Teil des Grundstückskaufpreises an eine kommunalbeherrschte Erschließungsgesellschaft gezahlt wurden, besteht weder nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage noch aus ungerechtfertigter Bereicherung.

2. Eine den Verjährungsbeginn hinausschiebende unübersichtliche oder verwickelte Rechtslage liegt nicht bereits dann vor, wenn (höchstrichterliche) Rechtsprechung zu einer konkreten Rechtsfrage noch nicht existiert.

Tenor

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Der Streitwert wird auf bis zu € 8.000,00 festgesetzt.

Tatbestand

Tatbestand

Die Kläger nehmen die Beklagte auf Auskunftserteilung und Rechenschaftslegung hinsichtlich von den Klägern im Rahmen eines Grundstückskaufs gezahlter Erschließungskosten und auf Rückzahlung von Erschließungskosten in Anspruch, die von den Klägern im Jahre 2005 an die Beklagte gezahlt wurden.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 04.07.2005 kauften die Kläger von der Beklagten, einer kommunal beherrschten Erschließungsgesellschaft der Stadt Haren (Ems), den vormals im Eigentum der Beklagten stehenden Grundbesitz, eingetragen im Grundbuch von X., Blatt 1618, Gemarkung X., Flur 49, Flurstück 91. Der Grundstückskaufpreis betrug insgesamt 34.112,40 € entsprechend einem im Vertrag ausgewiesenen Quadratmeterpreis von 39,30 €.

In § 7 Abs. 1 des Kaufvertrages wurde geregelt, dass die Erschließung des Kaufgegenstandes durch die Beklagte aufgrund eines zwischen der Stadt Haren (Ems) und der Beklagten abgeschlossenen Erschließungsvertrages erfolge. Wegen der Einzelheiten der Klausel wird auf Bl. 23 d. A. Bezug genommen.

In § 8 des Kaufvertrages wurde geregelt, dass aufgrund des zwischen der Stadt Haren (Ems) und der Beklagten abgeschlossenen Erschließungsvertrages der Stadt Haren (Ems) kein beitragsfähiger Erschließungsaufwand für die gem. § 127 Abs. 2 BauGB beitragsfähigen Erschließungsanlagen entstehe. Dieser Erschließungsaufwand sei durch den Kaufpreis (§ 3) - pauschal - abgegolten.

Der Kaufvertrag enthält keine Aufschlüsselung hinsichtlich des in dem Kaufpreis enthaltenen Anteils der Erschließungskosten.

Die Kläger zahlten vertragsgemäß im Jahre 2005 den Kaufpreis (einschließlich Erschließungskosten) an die Beklagte.

Die Erschließung des Grundstücks ist noch nicht vollständig fertig gestellt. Von den in dem Baugebiet vorhandenen zwölf Grundstücken sind bislang keine 80% verkauft.

Die Beklagte teilte mit Schreiben vom 10.07.2012 gegenüber den Klägern mit, dass sie für den Fall, dass die Kläger von der Stadt Haren (Ems) zu Erschließungsbeiträgen nach dem BauGB bzw. zu Erschließungsbeiträgen nach dem KAG herangezogen werden sollten, die Kläger von allen etwaigen von der Stadt festgesetzten Erschließungsbeiträgen freigestellt würden, soweit es sich dabei um die Kosten der Ersterschließung des Grundstücks handele.

Die Kläger sind der Auffassung, dass sie gegenüber der Beklagten einen Anspruch auf Erstattung der in dem Kaufpreis enthaltenen Erschließungskosten hätten.

Sie sind der Auffassung, dass aufgrund des Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 01.12.2010 (AZ: 9 C 8.09, BauR 2011, 945ff) der zwischen der Beklagten und der Stadt Haren (Ems) geschlossenen Erschließungsvertrag nichtig sei. Die Durchführung der Erschließungsmaßnahmen hätte daher nicht wirksam auf die Beklagte übertragen werden können. Die Stadt Haren (Ems) sei aufgrund der Nichtigkeit des Erschließungsvertrages nunmehr verpflichtet, die Ersterschließungskosten gegenüber den Klägern im Wege des Beitragsbescheides geltend zu machen. Damit wären die Kläger verpflichtet, die Ersterschließungskosten doppelt zu zahlen. Bei Abschluss des Kaufvertrages seien sie jedoch davon ausgegangen, dass mit Zahlung des Kaufpreises an die Beklagte keine weitere Kostentragungspflicht hinsichtlich der Erschließung auf sie zukommen würde. Diese Vorstellung habe sich - durch das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts - als falsch herausgestellt. Die Kläger hätten daher einen Anspruch auf Anpassung des Vertrages in der Form, dass die Beklagte verpflichtet sei, die in dem Kaufpreis enthaltenen Erschließungskosten an die Kläger zurückzuzahlen.

Eine Rückzahlungsverpflichtung der Beklagten ergebe sich zudem daraus, dass aufgrund der Nichtigkeit des Erschließungsvertrages auch die in dem Kaufvertrag enthaltene Verpflichtung, die Erschließungskosten zu tragen nichtig sei.

Da den Klägern nicht bekannt sei, in welchem Umfang in dem Kaufpreis Erschließungskosten enthalten seien, hätten sie Anspruch auf Auskunft. Die Kläger behaupten weiter, dass die in dem Kaufpreis enthaltenen Erschließungskosten jedoch mindestens 30 Prozent des Kaufpreises betragen würden, so dass ihnen mindestens ein Betrag von 5.200,00 € gegenüber den Beklagten zustehen würde.

Die Kläger beantragen,

1. die Beklagte zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger Auskunft darüber zu erteilen, in welcher Höhe Erschließungskosten in dem zwischen den Parteien gemäß dem notariellen Kaufvertrags des Notars C. mit dem Amtssitz in Meppen vom 04.07.2005 zu UR Nr. 224/2005 vereinbarten Kaufpreis in Höhe von 34.112,40 € über den im Grundbuch von X., Blatt 1618, Gemarkung X., Flur 49, Flurstück 91, eingetragenen Grundbesitz, enthalten sind, und hierüber Rechenschaft zu legen

2. die Beklagte zu verurteilen, erforderlichenfalls die Richtigkeit und Vollständigkeit ihrer Angaben an Eides statt zu versichern

3. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger einen Betrag in Höhe von 5.200,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.03.2012 zu zahlen

4. die Beklagte zu verurteilen, die Kläger als Gesamtgläubiger gegenüber ihren Prozessbevollmächtigten bezüglich des Anspruchs auf Zahlung von Rechtsanwaltskosten für deren außergerichtliche Tätigkeit in Höhe von 667,35 € freizustellen und den Betrag in Höhe von 667,35 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit an die bpl Rechtsanwälte T. und Kollegen GbR, T. Straße 185, 49080 Osnabrück, zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist zum einen der Auffassung, dass das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 01.02.2010 auf den hiesigen Fall keine Anwendung finde. Der zwischen den Parteien vereinbarte Kaufpreis hätte dem marktüblichen Quadratmeterpreis im Zeitpunkt der notariellen Beurkundung für erschlossenes Bauland entsprochen. Für die Parteien sei gleichgültig gewesen, wie hoch der Erschließungskostenanteil (rechnerisch) im Kaufpreis eingepreist gewesen sei. Die Beklagte hätte das Grundstück immer nur für einen Quadratmeterpreis von 39,30 € veräußert. Im Übrigen seien auch alle anderen Grundstücke des Baugebietes immer zu dem gleichen einheitlichen Kaufpreis von 39,30 € veräußert worden.

Im Übrigen sei den Klägern aufgrund der von der Beklagten erklärten Freistellung ein Festhalten an dem Vertrag zumutbar.

Hilfsweise beruft sich die Beklagte auf die Einrede der Verjährung.

Schließlich ist die Beklagte der Auffassung, dass im Falle einer Nichtigkeit des Erschließungskostenvertrages sowie einer damit verbundenen Nichtigkeit der Erschließungskostenabrede der gesamte Kaufvertrag nichtig sei, da sie den Kaufvertrag weder ohne eine Erschließungskostenabrede noch zu einem geringeren Kaufpreis abgeschlossen hätte.

Entscheidungsgründe

Entscheidungsgründe

Die Klage ist nicht begründet.

Den Klägern steht gegenüber der Beklagten weder ein Anspruch auf Auskunftserteilung im Hinblick auf die in dem Kaufpreis enthaltenen Erschließungskostenpauschale zu, noch haben die Kläger einen Rückzahlungsanspruch in Höhe von 5.200,00 €.

Ein Auskunftsanspruch gegenüber den Beklagten bestünde nur dann, wenn den Klägern ein Anspruch auf Rückzahlung der in dem Kaufpreis enthaltenen Erschließungskostenpauschale zustünde. Ein solcher Anspruch der Kläger besteht indes weder gem. § 313 Abs. 2 BGB noch gem. § 812 Abs. 1 S. 1 BGB. Im Übrigen wäre ein etwaiger Rückzahlungsanspruch auch verjährt.

I. Ansprüche gem. § 313 BGB

Ein Anspruch auf Rückzahlung der in dem Kaufpreis enthaltenen Erschließungskostenpauschale folgt nicht aus § 313 Abs. 2 BGB.

1. Kein Fehlen der Geschäftsgrundlage

Es liegt bereits kein Fall des Fehlens der Geschäftsgrundlage vor.

Die Kläger berufen sich zur Begründung eines Anspruchs auf Vertragsanpassung darauf, dass sie bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages davon ausgegangen seien, dass mit der vollständigen Zahlung des Kaufpreises inkl. Erschließungskostenpauschale an die Beklagte auf die Kläger keine weitere Kostentragungspflicht hinsichtlich der Erschließungskosten zukommen würde. Zur Grundlage des Kaufvertrages sei daher die Vorstellung geworden, dass die Stadt Haren (Ems) von den Klägern keine Beiträge für die Ersterschließung erheben würde bzw. erheben können würde, da nicht sie, sondern die Beklagte die Erschließung durchgeführt und den Klägern die Kosten hierfür als Teil des Kaufpreises bereits aufgebürdet habe. Diese Vorstellung habe sich als fehlerhaft herausgestellt, da die Stadt aufgrund der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 01.12.2010 nunmehr verpflichtet sei, die Kosten für die Ersterschließung im Wege des Beitragsbescheides zu erheben.

Die Kläger behaupten, dass sie einen geringeren Kaufpreis vereinbart hätten, wenn sie gewusst hätten, dass die Umlage der Erschließungskosten im Rahmen des Grundstückskaufpreises rechtswidrig gewesen sei.

Die von den Klägern behauptete Vorstellung ist nicht Geschäftsgrundlage geworden, sondern ist vielmehr Vertragsinhalt. Geschäftsgrundlage sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die nicht zum eigentlichen Vertragsinhalt erhobenen, bei Vertragsabschluss aber zutage getretenen gemeinsamen Vorstellungen beider Vertragsparteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der anderen Vertragspartei von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände, auf denen der Geschäftswille der Parteien sich aufbaut (vgl. BGH ZIP 1991, 1600 m.w.N.). Geschäftsgrundlage ist daher nicht gleichzusetzen mit dem Vertragsinhalt. Was nach dem Vertragstext Vertragsinhalt ist, kann nicht Geschäftsgrundlage sein (vgl. Palandt, BGB, 70. Aufl., § 313, Rn. 10; BGH ZIP 1991, 1600).

Dass die Kläger gegenüber der Stadt Haren (Ems) nicht zur Zahlung von Erschließungskosten verpflichtet sind und sein sollen, ist jedoch bereits in dem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag in § 8 geregelt. Dort heißt es, dass der Stadt kein beitragsfähiger Erschließungsaufwand entsteht und dieser Erschließungsaufwand durch den Kaufpreis - pauschal - abgegolten sei. Hieraus folgt, dass die Kläger zur Zahlung von Erschließungskosten nur einmal verpflichtet sind und nur einmal verpflichtet sein sollen. Die Vorstellung der Parteien, dass die Kläger nicht noch einmal von der Stadt zur Zahlung von Ersterschließungskosten herangezogen werden können, ist damit Vertragsinhalt und kann bereits aus diesem Grund nicht Geschäftsgrundlage geworden sein.

Letztlich kann aber dahingestellt bleiben, ob sich die Parteien bei Abschluss des Vertrages tatsächlich vorgestellt haben, dass die Kläger aufgrund der in § 7 und § 8 des Kaufvertrages getroffenen Regelungen nicht von der Stadt Haren (Ems) zur Zahlung von Ersterschließungskosten im Beitragswege herangezogen werden können und diese Vorstellung nicht zum Vertragsinhalt, sondern zur Geschäftsgrundlage geworden ist.

Zum einen war diese Vorstellung nicht fehlerhaft und zum anderen würde selbst in dem Falle, in dem diese Vorstellung fehlerhaft gewesen sein sollte, kein Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Erschließungskosten bestehen.

2. Keine fehlerhafte Vorstellung

Die Vorstellung, die Stadt Haren (Ems) könne von den Klägern keine Erschließungsbeiträge erheben, ist nicht fehlerhaft. Die Stadt Haren (Ems) ist - ungeachtet der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts - nicht berechtigt, von den Klägern im Beitragswege Ersterschließungskosten geltend zu machen.

Die Geltendmachung von Erschließungsbeiträgen setzt nämlich zunächst voraus, dass bei der Gemeinde überhaupt ein Erschließungsaufwand entstanden ist bzw. entsteht. Bereits hieran fehlt es vorliegend. Die Erschließung wurde und wird durchgeführt von der Beklagten. Der Stadt entsteht durch die Durchführung der Erschließung durch die Beklagte kein Erschließungsaufwand. Die Stadt hätte also keine Rechtsgrundlage, Beiträge im Hinblick auf die Ersterschließungskosten gegenüber den Klägern geltend zu machen.

Der Stadt stünde auch dann kein Recht zu, Ersterschließungsbeiträge gegenüber den Klägern geltend zu machen, wenn - wovon die Kläger ausgehen - aufgrund der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 01.12.2010 der zwischen der Stadt Haren (Ems) und der Beklagten geschlossene Erschließungsvertrag nichtig wäre.

Auch im Falle einer Nichtigkeit des Erschließungsvertrages zwischen der Beklagten und der Stadt Haren (Ems) wäre Voraussetzung für die Geltendmachung eines Erschließungskostenbeitrages durch die Stadt, dass bei der Stadt ein Erschließungskostenaufwand anfällt. Dieser setzt wiederum voraus, dass die Beklagte die bei ihr angefallenen Erschließungskosten von der Stadt erstattet verlangen würde. Dass die Beklagte beabsichtigt, die bei ihr entstandenen Erschließungskosten von der Stadt Haren erstattet zu verlangen, ist jedoch weder ersichtlich noch von den Klägern vorgetragen. Die Beklagte hat vielmehr im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 22.10.2011 zu erkennen gegeben, dass sie nicht beabsichtigt, den bei ihr entstandenen Erschließungskostenaufwand von der Stadt Haren (Ems) erstattet zu verlangen. Eine gesetzliche Verpflichtung der Beklagten, den bei ihr entstandenen Erschließungskostenaufwand von der Stadt ersetzt zu verlangen, ist von den Klägern nicht dargetan und auch nicht ersichtlich.

Die Stadt ist auch nicht deswegen verpflichtet, Erschließungsbeiträge zu erheben, weil es eine Erschließungsbeitragssatzung gibt. Soweit die Kläger hier die Entscheidung des OVG Lüneburg vom 06.06.2001 (AZ: 9 LA 907/01, NVwZ-RR 2002, 294-296) zitieren, begründet dieses Urteil keine Verpflichtung der Stadt gegenüber den Klägern, einen Beitragsbescheid im Hinblick auf die Ersterschließungskosten zu erlassen. Aus der Entscheidung ergibt sich vielmehr, dass es den Gemeinden freisteht, ob sie überhaupt Beiträge erheben. Zwar ist in der Entscheidung festgestellt, dass die Gemeinden, wenn sie Beiträge erheben, im Hinblick auf die Höhe der geltend zu machenden Beiträge an die Voraussetzungen des NKAG gebunden sind und insoweit kein Ermessen haben, in welcher Höhe sie die Beiträge geltend machen. Es bleibt jedoch bei dem Grundsatz, dass es den Gemeinden frei steht, ob sie überhaupt Beiträge erheben. Allein aus dem Umstand, dass die Stadt Haren (Ems) eine Erschließungsbeitragssatzung erlassen hat folgt daher nicht, dass die Stadt auch verpflichtet wäre, gegenüber den Klägern die Kosten für die Ersterschließung im Wege des Beitragsbescheides zu erheben.

Schließlich steht einer (erneuten) Geltendmachung der Ersterschließungskosten durch die Stadt auch § 129 Abs. 2 BauGB entgegen. Die Kläger haben als Eigentümer bereits Kosten für Erschließungsmaßnahmen aufgewandt, so dass diese Kosten nicht erneut von der Stadt erhoben werden könnten.

Jedenfalls wäre die Stadt Haren (Ems) nach § 242 BGB daran gehindert, gegenüber den Klägern Erschließungskosten (doppelt) geltend zu machen, soweit und solange die von ihr als Eigenbetrieb geführte Beklagte Erschließungskosten abgerechnet hat.

Ungeachtet dessen ist zweifelhaft, ob der Erschließungskostenvertrag zwischen der Beklagten und der Stadt Haren überhaupt gem. § 124 BauGB nichtig ist. Die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 01.12.2010 ist auf den hiesigen Fall nicht ohne weiteres anzuwenden.

In dem von dem Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fall war die Gemeinde ursprünglich Eigentümerin des zu erschließenden Grundstücks. Die kommunalbeherrschte Erschließungsgesellschaft hat dann gegenüber der Gemeinde die Verpflichtung übernommen, diese ursprünglich im Eigentum der Gemeinde stehenden Grundstücke zu erschließen. In dem von dem Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fall erwarben die dortigen Kläger von der Gemeinde das von der Erschließungsgesellschaft zu erschließende Grundstück und traten in den Erschließungsvertrag zwischen der Erschließungsgesellschaft und der Gemeinde mit schuldbefreiender Wirkung gegenüber der Gemeinde ein.

Vorliegend war jedoch die Beklagte Eigentümerin des an die Kläger veräußerten Grundstücks und hat als Eigentümerin des Grundstücks die vertragliche Verpflichtung gegenüber den Klägern übernommen, die Erschließung des Grundstücks durchzuführen. Den Klägern stand aufgrund des notariellen Kaufvertrages vom 04.07.2005 gegenüber der Beklagten ein eigener Anspruch auf Durchführung der Erschließung zu. In dem Kaufvertrag ist geregelt, welche Leistungen von der von der Beklagten durchzuführenden Erschließung umfasst sind. Weiterhin ist geregelt, dass die Beklagte sich gegenüber den Klägern verpflichtet die Erschließungsanlagen endgültig herzustellen, wenn ca. 80% der auf den Baugrundstücken des Baugebietes zu errichtenden Wohnhäuser bezugsfertig hergestellt sind. Die Kläger haben daher einen eigenen klagbaren Anspruch gegenüber der Beklagten auf Herstellung der Erschließungsanlagen. Einen solchen Anspruch hatten die Kläger in dem von dem Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fall nicht. Die Beklagte ist vorliegend somit wie ein privater Investor tätig geworden. Sie hat die Erschließung insoweit im eigenen Interesse durchgeführt und wie ein privater Investor sich durch die Überwälzung der Erschließungskosten auf die Käufer refinanziert. Die Beklagte ist damit nicht primär im Interesse der Gemeinde tätig geworden, um diese von der ihr obliegenden Erschließungslast zu befreien, sondern im Wesentlichen im eigenen Interesse, um die in ihrem Eigentum stehenden Grundstücke auch gewinnbringend veräußern zu können. Ziel war es, erschlossene Grundstücke an die Käufer zu veräußern, was nicht möglich gewesen wäre, wenn die Erschließung in der Verpflichtung der Stadt geblieben wäre.

Es kann jedoch offen bleiben, ob aus der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts auch für den hiesigen Fall folgt, dass der Erschließungsvertrag zwischen der Beklagten und der Stadt Haren (Ems) nichtig ist. Denn auch die Nichtigkeit des Erschließungsvertrages führt nicht dazu, dass die Geschäftsgrundlage des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrages fehlen würde.

Die Kläger können sich zur Begründung eines Fehlens der Geschäftsgrundlage nicht darauf berufen, dass sich die Rechtsprechung durch die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 01.12.2010 geändert hätte. Zwar kann die Änderung der Rechtsprechung einen Fall des Fehlens der Geschäftsgrundlage darstellen. Das gilt jedoch nur dann, wenn bei Abschluss des Vertrages das Bestehen einer bestimmten Rechtsprechung Grundlage der Vorstellung der Parteien war (vgl. nur BGHZ 58, 355 zitiert nach juris Rdnr. 16). Zum Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages zwischen den Parteien existierte indes keine Rechtsprechung, die die Parteien zur Grundlage ihrer Vorstellung hätten machen können. Aus diesem Grund liegt daher auch keine Änderung einer Rechtsprechung vor, sondern allenfalls eine erstmalige höchstrichterliche Entscheidung zu einer bestimmten Rechtsfrage.

3. Kein Anspruch auf Rückzahlung der Erschließungskostenpauschale im Wege der Vertragsanpassung

Aber auch dann, wenn man davon ausgeht, dass aufgrund der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 01.12.2010 eine Verpflichtung der Stadt Haren (Ems) gegenüber den Klägern bestehen würde, die gesamten Ersterschließungskosten gegenüber den Klägern im Wege des Beitragsbescheides geltend zu machen und damit die Kläger mit den Erschließungskosten doppelt belastet werden würden, hätten die Kläger keinen Anspruch auf Rückzahlung des Erschließungskostenanteils, der in dem von den Klägern an die Beklagte gezahlten Kaufpreises enthalten war.

Im Falle des Vorliegens der Voraussetzungen des § 313 Abs. 2 BGB besteht nur ein Anspruch auf Anpassung des Vertrages an die veränderten Umstände. Maßgeblich bei dem Kriterium für die Anpassung ist die Zumutbarkeit. Erforderlich ist eine umfassende Interessenabwägung, anzustreben ist ein optimaler Interessenausgleich bei einem möglichst geringen Eingriff in die ursprüngliche Regelung (vgl. Palandt, BGB, 70. Aufl., § 313, Rn. 40 m.w.N.). Ein optimaler Interessenausgleich bei möglichst geringem Eingriff in die ursprüngliche Regelung wäre eine Freistellung der Kläger. Wenn man davon ausgeht, dass die Parteien sich bei Abschluss des Kaufvertrages vorgestellt haben, dass eine Inanspruchnahme der Kläger durch die Stadt auf Geltendmachung von Ersterschließungsbeiträgen nicht erfolgen können soll, so kann dieser Vorstellung hinreichend dadurch Rechnung getragen werden, dass die Beklagte die Kläger von einer etwaigen Inanspruchnahme durch die Stadt freistellt.

In dem zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrag findet sich auch bereits dieser Freistellungsanspruch. In § 8 des Kaufvertrages ist geregelt, dass der Stadt kein beitragsfähiger Erschließungsaufwand für die gem. § 127 Abs. 2 BauGB beitragsfähigen Erschließungsanlagen entsteht. Diese Regelung impliziert eine faktische Freistellung der Kläger durch die Beklagte von der Erhebung etwaiger Erschließungsbeiträge durch die Stadt Haren (Ems). Selbst wenn man annehmen sollte, dass diese Regelung keine hinreichende Freistellungserklärung ist, hat die Beklagte mit Schreiben vom 10.07.2012 gegenüber den Klägern nochmals ausdrücklich eine Freistellung erklärt. Somit ist spätestens durch diese Erklärung eine Anpassung des Vertrages erfolgt, die bei dem anzustrebenden optimalen Interessenausgleich den geringsten Eingriff in die ursprüngliche Regelung darstellt.

Demgegenüber stellt eine Verpflichtung der Beklagten, den in dem Kaufpreis enthaltenen Erschließungskostenanteil zurückzuzahlen, nicht den optimalen Interessenausgleich dar. Ein solcher Rückzahlungsanspruch würde vielmehr eine einseitige Anpassung des Kaufvertrages darstellen. Würde man die Erschließung aus dem Kaufvertrag herausnehmen und den Vertrag als einen reinen Grundstückskaufvertrag verstehen, so wäre auch die Verpflichtung der Beklagten zur Durchführung der Erschließung aus dem Vertrag herauszunehmen. Diesbezüglich kann der Vertrag jedoch im Nachhinein nicht mehr angepasst werden, da eine „Rückabwicklung“ der bereits erfolgten Erschließung nicht möglich ist. Die einseitige Anpassung des Vertrages auf Rückzahlung der von den Klägern geleisteten Erschließungskosten wäre daher für die Beklagte jedenfalls unzumutbar und würde keinen optimalen Interessenausgleich darstellen, sondern nur einseitig die Interessen der Kläger berücksichtigen.

Die Anpassung des Vertrages in Form einer Freistellung von einer etwaigen Inanspruchnahme der Kläger durch die Stadt Haren (Ems) ist für die Kläger weder unzumutbar noch führt sie zu einem Ergebnis, das mit Recht und Gerechtigkeit nicht vereinbar wäre. Vielmehr entspricht die Freistellung im Ergebnis genau dem von den Klägern beabsichtigten Zweck, nicht doppelt mit den Ersterschließungskosten belastet werden zu können. Die von den Klägern im Termin zur mündlichen Verhandlung geäußerte Sorge, die Stadt Haren (Ems) könne die Beklagte liquidieren, um sodann im Wege des Beitragsbescheides erneut die Ersterschließungskosten gegenüber den Klägern geltend zu machen, teilt das Gericht nicht. Würde die Stadt Haren (Ems) tatsächlich auf diesem Wege versuchen, die Kläger mit den Ersterschließungskosten doppelt zu belasten, würde sich die Stadt Haren (Ems) zumindest treuwidrig verhalten und wäre auf diese Weise gehindert, die Ersterschließungskosten erneut zu erheben. Ebenso wenig besteht eine begründete Sorge, dass die Beklagte insolvent werden könnte, da es sich um eine kommunal beherrschte Eigengesellschaft handelt. Der Freistellungsanspruch ist damit auch werthaltig.

Die Kläger können sich zur Begründung der von ihnen geforderten Vertragsanpassung auch nicht darauf berufen, dass nur durch eine Rückzahlung des im Kaufpreis enthaltenen Erschließungskostenanteils dem Umstand Rechnung getragen werden könnte, dass Grunderwerbssteuer und Notarkosten aus dem vollen Kaufpreis inkl. Erschließungskosten berechnet wurden.

Zum einen haben die Kläger den Kaufvertrag in dem Bewusstsein abgeschlossen, dass die Erschließungskosten als Teil des Kaufpreises ausgewiesen wurden und aus diesem Grund auch höhere Notarkosten und höhere Grunderwerbssteuer zu zahlen waren. Wenn es den Klägern zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses darauf angekommen wäre, Notarkosten und Grunderwerbssteuer zu sparen, so hätten sie bereits zum damaligen Zeitpunkt ohne weiteres darauf hinwirken können, dass die Parteien über die Erschließungskosten eine gesonderte Abrede treffen. Diesen Weg sind die Kläger jedoch nicht gegangen und haben damit ganz bewusst in Kauf genommen, die Notarkosten und die Grunderwerbssteuer aus dem im Vertrag festgelegten Kaufpreis zu zahlen. An dieser Entscheidung müssen sich die Kläger jetzt auch festhalten lassen.

Zum anderen würde eine etwaige Verpflichtung der Beklagten, den in dem Kaufpreis enthaltenen Erschließungskostenanteil an die Kläger zurückzuzahlen, ohnehin nicht zu einer Verringerung der Notarkosten oder der Grunderwerbssteuer führen. Den Klägern stünde weder gegenüber dem Notar noch gegenüber dem Finanzamt ein Rückzahlungsanspruch auf etwaige zu viel gezahlte Notarkosten und Grunderwerbssteuer zu. Die Kläger tragen auch nicht vor, woraus sich ein solcher Rückzahlungsanspruch gegenüber dem Notar und dem Finanzamt ergeben sollte.

4. Rückzahlung der Erschließungskostenpauschale kein optimaler Interessenausgleich

Nach Auffassung des Gerichts besteht zudem eine nicht unerhebliche Wahrscheinlichkeit, dass es den Kläger nicht zuvorderst darum geht, sicherzustellen, dass sie von der Stadt Haren (Ems) nicht erneut auf Zahlung von Ersterschließungskosten in Anspruch genommen werden können, sondern darum, eine Reduzierung der Erschließungskosten zu erreichen. Dies ergibt sich für das Gericht zum einen daraus, dass die Kläger in ihren Schriftsätzen immer wieder betonten, dass die Stadt nur 90% des beitragsfähigen Erschließungsaufwandes umlegen könne. Zum anderen propagieren die klägerischen Prozessbevollmächtigten auf der von ihnen nach Erlass des Urteils des Bundesverwaltungsgerichts eigens eingerichteten Homepage genau dies als Grund für die gegen die Erschließungsgesellschaften zu erhebenden Klagen. Auf der Homepage www.erschließungskostenerstattung.de wird unter der Rubrik „Aktuelles“ und dem Stichwort „Erstattungsbetrag zugunsten der Grundstückskäufer offenbar höher als angenommen“ folgendes ausgeführt:

„Der Betroffene erhält 100% der Erschließungskosten von der Erschließungsgesellschaft, muss allerdings wegen der gesetzlichen Beschränkungen maximal 90%, oftmals weniger, an die Kommune zahlen, so dass 10% und mehr bei ihm verbleiben. Bereits dieses macht erhebliche Beträge zu Gunsten der Grundstückskäufer aus.“

Die klägerischen Prozessbevollmächtigten führen auf ihrer Homepage ferner aus, dass die begründete Erwartung bestehe, dass Betroffene überhaupt keine Erschließungskosten zahlen müssten. So heißt es auf der Seite weiter:

„Mit anderen Worten, wenn die Kommunen den Erschließungsaufwand nicht zuordnen und beziffern können, können keine rechtswirksamen Erschließungsbeitragsbescheide erlassen werden. Würde gleichwohl ein Erschließungsbeitragsbescheid auf einer Schätzgrundlage erlassen werden, würde dieser einer rechtlichen Überprüfung nicht standhalten.

Wenn aber keine Bescheide mehr erlassen werden können, verbleiben die erstatteten Erschließungskosten in voller Höhe bei den Betroffenen.“

Und weiter:

„Bei einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von 700m² ergäbe dies einen Erstattungsanspruch zwischen 28.000,00 und 42.000,00 EUR, ohne ein ernsthaftes Risiko, einen Teil davon über Beitragsbescheide an die Kommune zahlen zu müssen.“

Es scheint für das Gericht daher nicht ausgeschlossen, dass die Kläger mit ihrer Klage nicht allein das Ziel verfolgen, sich von dem Risiko einer etwaigen Inanspruchnahme durch die Stadt zu schützen, sondern vielmehr darauf hoffen, die von der Beklagten durchgeführte Erschließung zum „Nulltarif“ zu erhalten.

Wenn das Ergebnis einer Vertragsanpassung jedoch wäre, dass die Kläger ihre Erschließung zum „Nulltarif“ erhalten und damit weder die Stadt noch die Beklagte die bereits teilweise durchgeführte und noch durchzuführende Erschließung refinanzieren könnten und damit faktisch in ganz erheblichem Umfang finanziell belastet wären, wäre dies weder ein sachgerechtes Ergebnis einer umfassenden Interessenabwägung noch würde es einen optimalen - beiderseitigen(!) - Interessenausgleich darstellen, sondern allein und ausschließlich den Klägern einen nicht gerechtfertigten finanziellen Vorteil zu Lasten der Gemeinschaft zu verschaffen.

Hinzu kommt, dass in dem Fall, in dem die Stadt nicht berechtigt wäre, die angefallenen Erschließungskosten auf die Kläger abzuwälzen, nicht einmal mehr die Gefahr einer doppelten Inanspruchnahme bestünde.

5. Kein Anspruch auf Vertragsanpassung wegen vollständiger Abwicklung des Kaufvertrages

Eine Vertragsanpassung kommt darüber hinaus auch aus dem Grund nicht in Betracht, da der Vertrag zwischen den Parteien vollständig abgewickelt ist. Die Kläger haben den Kaufpreis an die Beklagten entrichtet und die Kläger sind als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Dass die Beklagte die Erschließungsanlagen noch nicht endgültig hergestellt hat, rechtfertigt nicht die Annahme, dass der Vertrag zwischen den Parteien noch nicht abgewickelt wäre. Die wesentlichen vertraglich geschuldeten Leistungen der Parteien wurden erbracht.

Bei beiderseitig abgewickelten Verträgen kommt nur noch in eng umgrenzten Ausnahmefällen überhaupt eine Vertragsanpassung in Betracht (vgl. BGH NJW 2001, 1204; BGHZ 131, 209). Von dem Grundsatz, dass beiderseits erfüllte Verträge nicht wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage aufgehoben oder geändert werden können sollen, ist nur in solchen Fällen eine Ausnahme gemacht worden, in denen sich eine gemeinsame Vorstellung der Parteien von einem wahrscheinlichen Eintritt eines zukünftigen Ereignisses später nicht verwirklicht hat (vgl. BGH a.a.O, BGHZ 74, 370ff). Ein solcher Fall liegt hier jedoch nicht vor.

Das unveränderte Aufrechterhalten des Vertrages würde auch nicht zu einem untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit schlechthin unvereinbarem Ergebnis führen. Allein die von den Klägern in den Raum gestellte - nicht belegte - Befürchtung, dass die Stadt Haren (Ems) ihnen gegenüber erneut die Ersterschließungskosten im Wege des Beitragsbescheides erheben könnte, ist kein mit Recht und Gerechtigkeit schlechthin unvereinbares Ergebnis. Es steht in keiner Weise fest, dass die Kläger von der Stadt Haren (Ems) verpflichtet werden würden, erneut die bereits an die Beklagte gezahlten Ersterschließungskosten abführen zu müssen. Dies gilt umso mehr, als die Beklagte die Kläger von einer etwaigen Inanspruchnahme durch die Stadt freigestellt hat.

6. Keine Vertragsanpassung, wenn Zahlung der Erschließungskostenpauschale nichtig ist

Letztlich scheidet eine Anpassung des Vertrages gem. § 313 BGB aber auch deswegen aus, weil die Kläger sich darauf berufen, dass die in dem Kaufvertrag enthaltene Erschließungskostenabrede nichtig sei. Ist jedoch eine vertragliche Regelung nichtig, kann bereits aus diesem Grund keine Anpassung des Vertrages erfolgen, sondern die Rechtsfolgen richten sich dann nach den spezielleren Vorschriften des Bereicherungsrechts. Nur in den Fällen des § 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 2 BGB ist dieser Anspruch gegenüber einem Anspruch auf Vertragsanpassung gem. § 313 BGB subsidiär (vgl. Palandt, BGB, 70. Aufl., § 313, Rn. 15; Einf v § 812, Rn. 6). Die Kläger berufen sich jedoch nicht auf einen Fall des § 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 2 BGB, sondern auf den Fall des § 812 Abs. 1 S. 1 BGB.

II. Ansprüche gem. § 812 BGB

Ein Anspruch auf Rückzahlung des in dem Kaufpreis enthaltenen Erschließungskostenanteils folgt auch nicht aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB.

1. Keine Nichtigkeit der Verpflichtung zur Zahlung einer Erschließungskostenpauschale

Es ist bereits zweifelhaft, ob die in dem Kaufvertrag zwischen den Parteien vorgesehene Verpflichtung der Kläger, an die Beklagte einen Kaufpreis einschließlich einer Erschließungskostenpauschale zu zahlen gem. § 134 BGB nichtig ist und damit die Leistung der Kläger an die Beklagte ohne rechtlichen Grund erfolgte.

Auch wenn man davon ausgehen sollte, dass sich die Beklagte im Verhältnis zur Stadt Haren (Ems) wegen § 124 BauGB nicht wirksam zur Durchführung der Erschließungsmaßnahmen verpflichten konnte, so dürfte es der Beklagten als privatrechtlicher Gesellschaft doch möglich sein, sich im Rahmen der Vertragsfreiheit auch zu Leistungen zu verpflichten, zu denen sie weder gesetzlich noch vertraglich verpflichtet wäre. Die Beklagte hat als Grundstückseigentümerin die Verpflichtung gegenüber dem Grundstückserwerber übernommen, dem Grundstückserwerber ein erschlossenes Grundstück zur Verfügung zu stellen. Wie diese Erschließung letztlich durchgeführt wird, verbleibt in der Verantwortung der Beklagten. § 124 BauGB verbietet nicht, dass sich ein Grundstückseigentümer gegenüber dem Grundstückserwerber verpflichtet, die Erschließung für das zu erwerbende Grundstück herzustellen. Die vertraglich übernommene Verpflichtung der Beklagten dürfte daher auch dann bestehen bleiben, wenn die Beklagte aufgrund einer Unwirksamkeit des zwischen der Beklagten und der Stadt Haren (Ems) geschlossenen Erschließungsvertrags hierzu im Verhältnis zur Stadt nicht verpflichtet sein sollte.

Insoweit unterscheidet sich der hiesige Fall auch von dem von dem Bundesverwaltungsgericht mit Urteil vom 01.12.2010 entschiedenen Fall. Dort waren die Kläger in den zwischen der Erschließungsgesellschaft und der Gemeinde geschlossenen Erschließungsvertrag mit schuldbefreiender Wirkung gegenüber der Gemeinde eingetreten. Damit haben in dem vom Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fall die dortigen Kläger die der Gemeinde gegenüber der Erschließungsgesellschaft obliegende Zahlungsverpflichtung übernommen. Die Zahlungsverpflichtung der Kläger in dem vom Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fall resultierte unmittelbar aus dem Erschließungsvertrag zwischen der Erschließungsgesellschaft und der Gemeinde. Die Nichtigkeit dieses Vertrages führte damit zwangsläufig auch zur Nichtigkeit der Zahlungsverpflichtung der dortigen Kläger.

2. Gesamtnichtigkeit des Kaufvertrages

Letztlich kann jedoch dahinstehen, ob die Verpflichtung der Kläger zur Zahlung einer Erschließungskostenpauschale gem. § 134 BGB als Umgehungsgeschäft nichtig ist. Denn auch in diesem Fall würde ein Rückforderungsanspruch der Kläger nicht bestehen, da eine etwaige Unwirksamkeit der Verpflichtung der Kläger zur Zahlung der Erschließungskostenpauschale gem. § 139 BGB zu einer Gesamtnichtigkeit des Kaufvertrages führen würde. Bei einer Gesamtnichtigkeit des Kaufvertrages bestünde dann zwar Anspruch auf Rückabwicklung, jedoch kein Anspruch auf Auskunft im Hinblick auf die in dem Kaufpreis enthaltenen Erschließungskosten.

Gem. § 139 BGB ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, auch wenn nur ein Teil des Rechtsgeschäftes nichtig ist, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen worden wäre.

Entgegen der Auffassung der Kläger ist eine Teilnichtigkeit nicht immer dann anzunehmen, wenn eine Teilbarkeit des Rechtsgeschäftes vorliegt. Vielmehr ist die Teilbarkeit des Rechtsgeschäftes Voraussetzung dafür, dass überhaupt eine Teilnichtigkeit in Betracht gezogen werden kann (vgl. Palandt, BGB, 70. Aufl., § 139, Rn. 10). Die Teilbarkeit führt jedoch nicht zwangsläufig (nur) zur Teilnichtigkeit.

Vorliegend mag zwar eine Teilbarkeit des Rechtsgeschäftes in einen Kaufpreisanteil und einen Erschließungskostenanteil möglich sein, so dass grundsätzlich eine Teilnichtigkeit nur des Erschließungskostenanteils denkbar wäre. Voraussetzung für die Annahme einer Teilnichtigkeit ist jedoch darüber hinaus, dass anzunehmen sein muss, dass das Rechtsgeschäft auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen worden wäre. Hierfür trägt derjenige die Beweislast, der sich auf die Gültigkeit des Rechtsgeschäftes beruft (vgl. Palandt, a.a.O., Rn. 14). Da die Kläger sich darauf berufen, dass der Kaufvertrag auch ohne eine Erschließungskostenabrede zustande gekommen wäre bzw. ein um die Erschließungskostenpauschale reduzierter Kaufpreis vereinbart worden wäre, tragen die Kläger insoweit die Darlegungs- und Beweislast. Aus dem klägerischen Vortrag ergibt sich jedoch nicht, dass der Grundstückskaufvertrag zwischen den Parteien auch geschlossen worden wäre ohne eine entsprechende Erschließungskostenabrede bzw. zu einem um die Erschließungskostenpauschale reduzierten Kaufpreis. Im Gegenteil, die Beklagte hat vorgetragen, dass sie den Kaufvertrag nicht in anderer Form abgeschlossen hätte. Dass die Kläger diese Behauptung der Beklagten mit Nichtwissen bestreiten, genügt nicht den Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast.

Insbesondere für Erschließungskosten hat der BGH zudem entschieden, dass die Nichtigkeit der Erschließungskostenabrede zur Gesamtnichtigkeit des Kaufvertrages führt, da die Erschließungskostenvereinbarung nicht isoliert neben den kaufvertraglichen Regelungen stünde, sondern untrennbar mit ihr verbunden sei. Zu berücksichtigen sei, dass die Grundstückserwerber wirtschaftlich und rechtlich ein erschlossenes Grundstück erwerben wollen und damit die Erschließungskosten Teil des Grundstückskaufpreises seien (vgl. BGH NJW-RR 2008, 824). So liegt der Fall auch hier. Die Kläger wollten ein - wenigstens in gewissem Umfang - erschlossenes Grundstück erwerben. Ohne eine gesicherte Erschließung hätten die Kläger schon gar nicht mit dem Bau ihres Hauses beginnen können. Die Kläger hatten also ein gesteigertes Interesse daran, dass die Beklagte die vertraglich zugesagte Erschließung auch durchführt. Ein Erwerb des Grundstücks ohne gesicherte Erschließung wäre für die Kläger uninteressant gewesen.

Eine Teilnichtigkeit käme allenfalls dann in Frage, wenn es vorliegend nur um die Frage ginge, ob § 7 des Kaufvertrages gegen § 129 Abs. 1 S. 3 BauGB verstoßen würde. Bei Erschließungsabreden, die gegen § 129 BauGB verstoßen ist anerkannt, dass die Abrede nur hinsichtlich des Teils nichtig ist, der gegen § 129 BauGB verstößt (vgl. BGHZ 65, 370). Genau hierauf berufen sich die Kläger aber gar nicht. Die Kläger begehren von der Beklagten nicht Rückzahlung nur desjenigen Anteils an den Erschließungskosten, soweit ein Verstoß gegen § 129 Abs. 1 S. 3 BauGB (oder ggf. § 127 Abs. 2 BauGB) vorliegen könnte, sondern die Kläger verlangen Rückzahlung der gesamten Erschließungskostenpauschale.

Die Berufung der Beklagten auf eine Gesamtnichtigkeit des Kaufvertrages verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben.

Soweit die Kläger die Auffassung vertreten, dass die Nichtigkeit der Erschließungskostenabrede auf dem „eigenen und einseitigen Gesetzesverstoß“ der Beklagten beruht, ist dies nicht zutreffend. Wie die Kläger selbst ausgeführt haben, war zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses beiden Parteien nicht bewusst, dass die von ihnen getroffene Regelung unwirksam sein könnte. Soweit die Kläger behaupten, dass ihr „Vertrauen an die Rechtstreue der Beklagten und ein rechtskonformes Handeln durch die Beklagte enttäuscht“ worden wäre, ist dies nicht nachvollziehbar und widerspricht auch den eigenen Ausführungen der Kläger, dass man zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses beidseitig davon ausgegangen wäre, dass die Beklagte die Erschließungskosten wirksam gegenüber den Klägern geltend machen könnte.

3. Kein Rückforderungsanspruch wegen Entreicherung der Beklagten

Aber auch im Falle einer Teilnichtigkeit käme ein Rückforderungsanspruch der Kläger nicht in Betracht, da die Beklagte jedenfalls gem. § 818 Abs. 3 BGB i.V.m. den Grundsätzen der sogenannten Saldotheorie entreichert wäre.

Die Verpflichtung der Beklagten zur Herstellung der Erschließung steht mit der Verpflichtung der Kläger, eine Erschließungskostenpauschale zu zahlen, im Gegenseitigkeitsverhältnis. Aus dem Kaufvertrag vom 04.07.2005 ergibt sich, dass die Beklagte eine eigenständige Verpflichtung gegenüber den Klägern übernommen hat, die Erschließung für das Grundstück herzustellen und im Gegenzug sich die Kläger zur Zahlung einer Pauschale verpflichtet haben. In § 7 des Kaufvertrages ist geregelt, dass die Erschließung durch die Beklagte erfolgt und dass die Kläger gegenüber der Beklagten einen Anspruch auf endgültige Herstellung der Erschließung haben, wenn 80% der zu errichtenden Wohnhäuser bezugsfertig hergestellt sind. Die von der Beklagten geschuldeten Erschließungsanlagen sind zudem in dem Kaufvertrag aufgeführt. Die Kläger haben damit gegenüber der Beklagten einen Rechtsanspruch auf Durchführung der Erschließung. Besteht jedoch eine eigenständige Leistungsverpflichtung der Beklagten gegenüber den Klägern, hat auch in diesem Verhältnis der Leistungsaustausch zu erfolgen.

Der von den Klägern geleistete pauschale Erschließungskostenbeitrag wäre daher mit der von der Beklagten erbrachten Gegenleistung, nämlich dem Wert der von der Beklagten erstellten Erschließungsanlagen zu saldieren, da die beiderseitigen Leistungen auch bei Rechtsgrundlosigkeit durch den Austauschzweck miteinander verknüpft bleiben (vgl. Palandt, BGB, 70. Aufl., § 818, Rn. 48).

Insoweit ist der Fall hier erneut anders gelagert, als der dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 01.12.2010 zugrunde liegende Fall. Dort gab es zwischen der Erschließungsgesellschaft und den Grundstückserwerbern keinen eigenständigen Vertrag im Hinblick auf die Verpflichtung, Erschließungsanlagen herzustellen. Die Verpflichtung zur Herstellung der Erschließungsanlagen ergab sich in dem von dem Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fall vielmehr allein aus dem Erschließungsvertrag zwischen der Gemeinde und der Erschließungsgesellschaft, dem die Käufer nur beigetreten waren. Vor diesem Hintergrund hatte das Bundesverwaltungsgericht eine Gesamtsaldierung abgelehnt. Grundlage dieser Annahme war jedoch, dass sich der Erschließungsträger regelmäßig nicht auch gegenüber den Grundstückseigentümern zur Herstellung der Erschließungsanlagen verpflichte und Inhalt der Kostenerstattungsvereinbarung zwischen Erschließungsträger und privatem Eigentümer nur die Regelung wäre, wer in welchem Maß die anfallenden Kosten zu tragen habe (vgl. BVerwG, BauR 2011, 945, 954). Hieraus folgt, dass jedenfalls in den Fällen, in denen sich - wie hier - die Erschließungsträger auch gegenüber den Grundstückseigentümern zur Herstellung der Erschließungsanlagen verpflichten, die Saldotheorie Anwendung findet.

Die Beklagte wäre daher um die von ihr erbrachten Gegenleistungen entreichert, so dass ein Rückzahlungsanspruch der Kläger auch aus diesem Grunde nicht besteht.

III. Verjährung

Ein etwaiger Anspruch der Kläger auf Anpassung des Vertrages wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 2 BGB bzw. auf Rückzahlung der Erschließungskostenpauschale gem. § 812 Abs. 1 S. 1 BGB wäre darüber hinaus jedenfalls verjährt.

Beide Ansprüche verjähren gem. § 195 BGB in der Regelverjährungszeit von drei Jahren. Die Verjährung für beide Ansprüche beginnt gem. § 199 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt hat.

Sowohl der Anspruch auf Anpassung des Vertrages wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage als auch der Anspruch auf Rückzahlung der Erschließungskostenpauschale aus ungerechtfertigter Bereicherung wären mit Abschluss des Kaufvertrages vom 04.07.2005 entstanden, so dass grundsätzlich die dreijährige Verjährungsfrist am 01.01.2006 begonnen hätte und am 31.12.2008 abgelaufen wäre.

Für den Beginn der Verjährung ist ferner nur die Kenntnis der anspruchsbegründenden Tatsachen erforderlich, nicht jedoch, dass der Gläubiger den Vorgang rechtlich zutreffend beurteilt (vgl. BGH NJW 2008, 1729; Palandt, BGB, 70. Aufl., § 199, Rn. 27 m.w.N.).

Anspruchsbegründende Tatsachen sind für beide von den Klägern geltend gemachte Ansprüche, dass die Beklagte eine kommunal beherrschte Erschließungsgesellschaft ist, sie sich gegenüber den Klägern zur Durchführung der Erschließung, die grundsätzlich nach dem BauGB der Gemeinde obliegt, verpflichtet hat und dass die Kläger an die Beklagte für die durchgeführte bzw. durchzuführende Erschließung eine Pauschale zu leisten haben. Nicht erforderlich ist demgegenüber die Kenntnis, ob auf eine kommunal beherrschte Erschließungsgesellschaft wirksam die Durchführung der Erschließung übertragen werden kann, da es sich insoweit um eine rechtliche Würdigung handelt.

Vorliegend hatten die Kläger innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen.

Die Kläger wussten bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages im Jahre 2005 - zumindest aufgrund der Regelung in dem Kaufvertrag - dass grundsätzlich die Erschließung der Gemeinde obliegt. Sie wussten auch, dass es sich bei der Beklagten um eine kommunal beherrschte Erschließungsgesellschaft handelt. Im Rahmen der mündlichen Verhandlung gab der Kläger zu 1) an, dass er davon ausgegangen sei, mit der Gemeinde zu kontrahieren, da die Beklagte für ihn eine Gesellschaft der Gemeinde gewesen sei. Schließlich war den Klägern bekannt, dass in dem Kaufpreis eine Erschließungskostenpauschale enthalten war.

Die Kläger können sich nicht darauf berufen, dass die Verjährung etwaiger Ansprüche erst mit der Verkündung des Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 01.12.2010 zu laufen begonnen hätte, da erst in diesem Moment festgestanden hätte, dass die Stadt Haren (Ems) die Erschließung nicht hätte wirksam auf die Beklagte übertragen können.

Zwar ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass bei besonders unübersichtlicher und verwickelter Rechtslage auch erhebliche rechtliche Zweifel den Verjährungsbeginn bis zur Klärung ausschließen können (vgl. BGH NJW 1999, 2041; NJW 2009, 984 m.w.N.). Allein der Umstand, dass bis zum 01.12.2010 keine höchstrichterliche Rechtsprechung bzgl. der Frage vorlag, ob eine kommunal beherrschte Eigengesellschaft „Dritter“ im Sinne von § 124 BauGB sein könne, begründet jedoch nicht die Annahme, dass die Rechtslage unübersichtlich oder verwickelt gewesen wäre.

Insoweit ist zum einen zu konstatieren, dass die Kläger von einer Anspruchsdurchsetzung nicht etwa wegen angeblicher schwerwiegender Kontroversen in der Rechtsprechung zu der entscheidungserheblichen Rechtsfrage, ob eine kommunal beherrschte Eigengesellschaft „Dritter“ im Sinne von § 124 BauGB sein kann, absahen, sondern allein aufgrund eines fehlenden Problembewusstseins. Es ist den Kläger vor der Veröffentlichung der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts und vor den von den klägerischen Prozessbevollmächtigten abgehaltenen Informationsveranstaltungen schlicht nicht in den Sinn gekommen, die Wirksamkeit der Erschließungskostenabrede unter dem Blickwinkel der Nichtigkeit des Erschließungsvertrages gerichtlich prüfen zu lassen bzw. die Frage zu stellen, ob die von ihnen gezahlte Erschließungskostenpauschale möglicherweise überhöht gewesen sein könnte, obwohl man auf diesen Gedanken durchaus auch schon vor Erlass der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts hätte kommen können.

Mit einer den Verjährungsbeginn hinausschiebenden unsicheren oder unklaren Rechtslage im Sinne der BGH-Rechtsprechung ist aber nicht der Fall gemeint, dass ein Anspruchsgläubiger trotz hinreichender Tatsachenkenntnis nicht die richtigen rechtlichen Schlüsse zieht. Rechtsunkenntnis und ggf. fehlerhafter oder unzureichender Rechtsrat hindern den Verjährungseintritt grundsätzlich nicht (vgl. nur BGHZ 170, 260, 271 Rn. 28; BGH NJW 1996, 117, 118; NJW 1999, 2041, 2042; NJW-RR 2005, 1148, 1149). Gerade bei einem Bereicherungsanspruch gehört es nicht zu der die Verjährungsfrist auslösenden Tatsachenkenntnis, dass der Gläubiger Kenntnis vom Fehlen des rechtlichen Grundes hat. Entfällt - wie möglicherweise hier - der rechtliche Grund nach § 134 BGB ist nicht einmal das Bestehen des gesetzlichen Verbots Gegenstand der maßgeblichen Kenntnis im Sinne des § 199 BGB (vgl. Münchener Kommentar, BGB, 6. Aufl., § 199, Rn. 26). Es kommt also für eine etwaige Kenntnis der Kläger nicht darauf an, ob die Kläger wussten, dass ein Erschließungsvertrag zwischen einer kommunal beherrschten Erschließungsgesellschaft und der Gemeinde wegen Verstoßes gegen § 124 BauGB gem. § 134 BGB nichtig sein könnte.

Zum anderen war den Klägern auch in den Jahren 2005 bis 2008 durchaus zumutbar, eine Klage gegen die Beklagte zu erheben. Entgegen der Auffassung der Kläger wäre eine solche Klage nicht mit „an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit“ abgewiesen worden. Die Kläger führen selbst aus, dass auch schon in den Jahren 2005 bis 2008 in der Literatur die Frage diskutiert wurde, ob eine kommunal beherrschte Eigengesellschaft „Dritter“ im Sinne von § 124 BauGB sein könne. Es gab eine Vielzahl von Stimmen in der Literatur, die die Auffassung vertraten, dass eine kommunal beherrschte Eigengesellschaft nicht „Dritter“ im Sinne von § 124 BauGB sein könne (vgl. BVerwG BauR 2011, 945, 950 m.w.N.). Zudem existierte eine obergerichtliche Entscheidung des OVG Lüneburg (AZ: 9 ME 472/02), in der die Auffassung vertreten wurde, dass ein Erschließungsvertrag zwischen einer Gemeinde und einer kommunal beherrschten Eigengesellschaft unwirksam wäre. Darauf, ob die Kläger diese Entscheidung kannten, kommt es nicht an. Es war also offen, wie ein Gericht entschieden hätte, wenn die Kläger die Beklagten auf Rückzahlung der Erschließungskostenpauschale in Anspruch genommen hätten. Dass gleichwohl ein gewisses Prozessrisiko verblieben wäre, ist für die Kenntnis im Sinne des § 199 Abs. 1 BGB unerheblich (vgl. BGH NJW 2009, 984).

IV. Zahlungsanspruch

Der Zahlungsanspruch der Kläger war bereits deswegen abzuweisen, weil die Kläger hinsichtlich des geltend gemachten Teilbetrages nicht hinreichend schlüssig dargelegt haben, dass mindestens ein Betrag von 5.200,00 € von den Beklagten an die Kläger zurückzuzahlen sein würde. Es handelt sich hierbei um einen reinen Schätzbetrag der Kläger. Es liegen keine hinreichend konkreten Anhaltspunkte dafür vor, dass es sich bei diesem Betrag um den Mindestbetrag handeln würde, der von den Klägern zurückverlangt werden könnte.

Im Übrigen besteht aber auch in der Sache - wie oben ausgeführt - kein Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der vollständigen Erschließungskostenpauschale.

V. Rechtsanwaltskosten

Da den Klägern in der Hauptsache gegen die Beklagte kein Anspruch zusteht, haben die Kläger auch keinen Anspruch auf Freistellung hinsichtlich der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten.

VI. Nebenentscheidungen

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsgebiete

Baurecht; Grundstücks- und Wohnungseigentumsrecht

Normen

§ 199 BGB, § 313 BGB, § 812 BGB, § 124 BauGB