Urteile

Streitwert einer Räumungs- und Herausgabeklage gegen den Untermieter

Leitsatz des Gerichts

Der Streitwert einer auf §§ 546 Abs.2, 985 BGB gestützten Räumungs- und Herausgabeklage gegen den Untermieter richtet sich nach § 41 Abs.2 GKG. Danach ist das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgeblich. Abzustellen ist dabei grundsätzlich nicht auf den vom Untermieter an den Untervermieter zu zahlenden Untermietzins, sondern auf den vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Hauptmietzins. Ist die Mietsache nur teilweise untervermietet worden und wird dementsprechend nur die Herausgabe der untervermieteten Räume vom Untermieter verlangt, haftet der Untermieter auch nur im Verhältnis der von ihm genutzten Fläche zur Gesamtfläche des Mietobjektes.

Tenor

Tenor

Auf die Beschwerde des Beklagten vom 21. September 2012 wird der Beschluss der Zivilkammer 25 des Landgerichts Berlin vom 31. August 2012 abgeändert und der Streitwert erster und zweiter Instanz jeweils auf 3.253,70 € festgesetzt.

Im Übrigen wird die Beschwerde des Beklagten zurückgewiesen.

Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Entscheidungsgründe

Gründe

I.

Die Klägerin hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die von der Toreinfahrt ..., ... zugänglichen und zwischen der Toreinfahrt und dem Hauseingang Nr.... liegenden Räumlichkeiten im Erdgeschoss, nämlich den Raum zur Straße hin, den Raum mit Blick auf die Durchfahrt und die im Erdgeschoss angrenzenden Räume Küche, Flur und Toilette zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat den Beklagten mit am 28. April 2011 verkündetem Urteil antragsgemäß verurteilt. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Berufungsinstanz übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, hat das Landgericht mit Beschluss vom 31. August 2012 dem Beklagten die Kosten erster und zweiter Instanz auferlegt. Mit weiterem Beschluss vom 31. August 2012 hat es den Streitwert erster und zweiter Instanz abschließend auf 15.493,80 € festgesetzt. Dabei hat sich das Landgericht an der laut Hauptmietvertrag jährlich zu zahlenden Nettokaltmiete zuzüglich Mehrwertsteuer (1.291,15 € x 12) orientiert.

Gegen diesen Beschluss wendet sich der Beklagte mit seiner Beschwerde. Zur Begründung trägt er vor, bei nur teilweiser Untervermietung bemesse sich der Umfang der Gesamtschuld für die Kosten des Rechtsstreits nach dem Verhältnis der vom Untermieter genutzten Fläche zur Gesamtfläche des Mietobjekts. Der Hauptmieter habe bei einer angemieteten Gesamtfläche von 434 qm eine monatliche Nettomiete nebst Mehrwertsteuer von 1.291,15 € gezahlt. Der Untermietvertrag habe nur zwei Räume von insgesamt 39,24 qm zur alleinigen Nutzung sowie Diele Toilette und Küche mit einer Gesamtgröße von 54,56 qm zur Mitbenutzung betroffen. Die mitbenutzten Räume seien bei der Berechnung des Streitwertes nur zu ein Halb zu berücksichtigen, so dass der Streitwert insgesamt nur 2.383,68 € betrage.

Die Klägerin hat in ihrer Erwiderung vorgetragen, faktisch habe der Beklagte die gesamte vom Hauptmieter angemietete Fläche in Besitz gehabt. Der Streitwert bemesse sich nach dem reinen Ertragswert, der 155.000,00 € (190 qm x 6,20 € monatlich x 12 Monate x 11 Jahre) betrage oder nach dem derzeitigen Verkehrswert, der mit 700,00 € je qm anzusetzen sei, mithin 133.000,00 € betrage. Jedenfalls aber sei der ortsübliche Mietzins anzusetzen. Die ortsübliche Vergleichsmiete belaufe sich auf 6,20 €/qm. Das ergebe bei 454 qm einen Wert für ein Jahr von (12 x 454 qm x 6,20 €/qm) 33.777,60 €. Selbst wenn man nur die Fläche des Erdgeschosses von 205,06 qm in Ansatz bringen wolle, ergebe sich ein Wert von (12 x 205,06 qm x 6,20 €/qm) 15.256,46 €.

II.

Die Beschwerde ist zulässig. Sie ist nach § 68 Abs.1 Satz 1 GKG statthaft und rechtzeitig innerhalb der Frist der §§ 68 Abs.1 Satz 3, 63 Abs.3 S.2 GKG eingelegt worden.

Die Beschwerde ist auch überwiegend begründet.

Der Streitwert der auf §§ 546 Abs.2, 985 BGB gestützten Räumungs- und Herausgabeklage gegen den Untermieter richtet sich nach § 41 Abs.2 GKG (OLG Frankfurt, ZMR 2012, 204; Schneider, NJW-Spezial 2012, 411). Danach ist das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgeblich. Abzustellen ist dabei grundsätzlich nicht auf den vom Untermieter an den Untervermieter zu zahlenden Untermietzins, sondern auf den vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Hauptmietzins (Zöller/Herget, ZPO, 28. Auflage, § 3, RDnr.16, Stichwort Mietstreitigkeiten, KG, KGR Berlin 2005, 974; OLG Düsseldorf, MDR 1988, 126; Kammergericht, Beschluss vom 17. September 2009 – 8 U 71/09 -). Ist die Mietsache – wie hier – nur teilweise untervermietet worden und wird dementsprechend nur Herausgabe der untervermieteten Räume von dem Untermieter verlangt, haftet der Untermieter auch nur im Verhältnis der von ihm genutzten Fläche zur Gesamtfläche des Mietobjektes (Schneider/Herget, Streitwertkommentar, 13. Auflage, Rdnr.4011). Im Hinblick darauf, dass nur die laut Untermietvertrag untervermieteten Räume Gegenstand des Räumungsrechtsstreites sind, ist die Behauptung der Klägerin, der Beklagte habe faktisch alle Räume in Besitz gehabt, für die Bemessung des Streitwertes unerheblich.

Unstreitig waren die beiden an den Beklagten untervermieteten und von der Klägerin herausverlangten Räume im Erdgeschoss 39,24 qm groß. Darüber hinaus standen dem Beklagten laut Untermietvertrag die ebenfalls von der Klägerin herausverlangte Küche, Flur und Toilette zur Mitbenutzung zur Verfügung, die nach dem Vortrag des Beklagten eine Gesamtgröße von weiteren 54,56 qm aufwiesen. Die Klägerin ist dem Vortrag des Beklagten zur Größe der mitgenutzten Räume nicht substantiiert entgegengetreten. Die streitgegenständlichen, von dem Beklagten genutzten Räume wiesen folglich eine Gesamtgröße von 93,80 qm auf und machen demnach 21 % der laut Hauptmietvertrag vermieteten Fläche mit einer Größe von 434 qm aus. Anders als der Beklagte meint, sind die von ihm mitbenutzten Räume nicht nur zu ½ sondern in ihrer vollen Größe zu berücksichtigen. Für die Bemessung des Streitwertes ist es unerheblich, ob die herausverlangten Räume im Alleinbesitz oder im Mitbesitz sind. Der Streitwert beträgt folglich 21 % des von dem Landgericht festgesetzten Streitwertes, also 3.253,70 €.

Gemäß § 69 Abs.3 GKG ist das Verfahren kosten- und gebührenfrei.

Die Zulassung einer Rechtsbeschwerde an den Bundesgerichtshof nach § 574 Abs.2 ZPO kommt nicht in Betracht, weil eine Beschwerde an den obersten Gerichtshof des Bundes in Streitwertsachen nach § 68 Abs.1 S.5, 66 Abs.3 S.3 GKG unstatthaft ist.

Rechtsgebiete

Mietrecht

Normen

§ 41 Abs 2 GKG, § 546 Abs 2 BGB, § 985 BGB