Urteile

Anwendbarkeit mietrechtlicher Vorschriften auf ein Mischmietverhältnis

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 19.10.2011 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken - 6 O 277/10 - wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung der Klägerin hinsichtlich der Räumung und Herausgabe durch Sicherheitsleistung in Höhe von 12.000,- € und im Übrigen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115% des beizutreibenden Betrages abzuwenden, es sei denn die Klägerin leistet zuvor Sicherheit in gleicher Höhe.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Entscheidungsgründe

Begründung

A.

Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Räumung und Herausgabe von sowohl zu gewerblichen Zwecken als auch als Wohnraum genutzten Räumen in Anspruch.

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 1.3.2009 (GA 5 ff.) mieteten die Beklagten die streitgegenständlichen Räume ab diesem Tag auf die bestimmte Dauer von 5 Jahren zu einer Monatsmiete von 1.000,- € einschließlich Nebenkosten von den im Vertrag als „Erbengemeinschaft B.“ bezeichneten Rechtsvorgängern der Klägerin. Die Erbengemeinschaft wurde bei Abschluss des Mietvertrags durch eines ihrer Mitglieder, den Zeugen J., vertreten. Die beiden weiteren Mitglieder der Erbengemeinschaft waren im Mietvertrag nicht namentlich benannt. Nach § 1 des als „Mietvertrag für gewerbliche Räume und Garagen“ überschriebenen Mietvertrags erfolgt die Vermietung der Räume im Erd- und Zwischengeschoss des Anwesens B.-straße, Nr. ... in S. (ca. 220 qm) zur Nutzung als „Verkaufs-, Lager- + Ausstellungsraum, rechte Seite von Gang, Ladenlokal zum Verkauf von Textilien“ und darf der Lagerraum im Obergeschoss P.-straße, Nr. ... (ca. 140 qm) als Lager und zu Wohnzwecken genutzt werden. Unter § 26 des maschinengeschriebenen Mietvertrags trafen die Vertragsparteien folgende handschriftliche Zusatzvereinbarung: „Wenn das Haus S. B.-straße, Nr. ... verkauft wird, erlischt dieser Mietvertrag. In diesem Fall Vermietangebot an Herrn A..“ Ebenfalls am 1.3.2009 unterzeichneten die Beklagten und der Zeuge J. für die Erbengemeinschaft eine Ergänzungsvereinbarung (GA 8) folgenden Inhalts: „Der Mieter kann ca. 100 qm Fläche von 220 qm als Wohnraum nutzen. Der Lagerraum P.-straße, Nr. ... darf von den Mietern entlang der Hofseite (Fenster und Glasbausteine) für die Dauer des Hauptmietobjektes Ladenlokal ebenfalls als Wohnung genutzt werden. Größe ca. 13,30 × 3,10 m, entsprechend Podest. Ein Zugang von dem Ladenlokal wird gewährleistet.“

Nach Überlassung der Räume an die Beklagten veräußerten die Mitglieder der Erbengemeinschaft die Immobilie, in der sich die von den Beklagten angemieteten Räume befinden, aufgrund notariellen Kaufvertrags vom 29.12.2009 (GA 140 ff.; bei dem in dem angefochtenen Urteil angegebenen Datum „08. März 2010“ handelt es sich um einen offensichtlichen Schreibfehler) an die Klägerin.

Mit anwaltlichen Schreiben an beide Beklagten vom 20.5.2010 (GA 13 f., 15 f.) berief sich die Klägerin darauf, dass das Mietverhältnis vertragsgemäß im Hinblick auf den Verkauf des Anwesens erloschen sei, und forderte die Beklagten unter Fristsetzung auf, schriftlich zu erklären, dass das Mietverhältnis erloschen sei und das Mietobjekt unverzüglich geräumt werde. Vorsorglich erklärte die Klägerin in diesem Schreiben unter Berufung darauf, dass der Mietvertrag mangels Nennung der Mitglieder der Erbengemeinschaft in diesem nicht die erforderliche Schriftform wahre, die Kündigung des Mietverhältnisses „fristgemäß zum nächstmöglichen Termin.“ Nachdem die Beklagten dem Räumungsverlangen nicht nachgekommen waren, hat die Klägerin Räumungs- und Herausgabeklage erhoben.

Die Beklagten sind der Klage entgegengetreten. Sie haben mit der Behauptung, der Schwerpunkt des Mietverhältnisses liege auf der Wohnraumnutzung, die sachliche Zuständigkeit des Landgerichts gerügt. Eine Absprache, dass das Mietverhältnis im Falle der Eigentumsübertragung ersatzlos entfallen solle, habe es nicht gegeben. Der Mietvertrag sei nicht unter Verstoß gegen das Schriftformerfordernis zustande gekommen, da sich aus einem jedermann zugänglichen Register ergebe, wer Partei auf Vermieterseite sei.

Durch das angefochtene Urteil (GA 283-298), auf dessen tatsächliche und rechtliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Beklagten nach Durchführung einer Beweisaufnahme antragsgemäß als Gesamtschuldner verurteilt, die Räume B.-straße, Nr. ... in S., Verkauf-, Lager- und Ausstellungsraum im Erdgeschoss, ca. 220 m² und Zwischengeschoss rechte Seite vom Gang, Laden lokal zum Verkauf von Textilien nebst Lagerraum unter der Adresse P.-straße, Nr. ... im Obergeschoss (ca. 140 m²) zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt:

Die sachliche Zuständigkeit des Landgerichts sei gegeben. Auf den mit den Beklagten geschlossenen Mietvertrag fänden die Vorschriften über die Geschäftsraummiete und nicht diejenigen über die Wohnraummiete Anwendung. Denn nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme stehe zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Vertragsparteien zwar von Anfang an eine teilweise Nutzung der angemieteten Räume zu Wohnzwecken gewollt hätten, der Schwerpunkt des Mietverhältnisses, für dessen Bestimmung es in erster Linie auf die übereinstimmenden Vorstellungen der Vertragsparteien ankomme, jedoch in der Nutzung der Räume zu Geschäftszwecken habe liegen sollen. Der Zeuge J. habe glaubhaft ausgesagt, dass er das Wohnen nur geduldet habe und die Wohnungsnutzung gegen seinen Willen in die Räumlichkeiten hineingewachsen sei. Zwar hätten die Zeugen S. und I. glaubhaft bekundet, der Zeuge J. habe vor der - dem Mietverhältnis mit den Beklagten vorangegangenen - Vermietung der streitgegenständlichen Räume an den Beklagten zu 1. und den Zeugen I. auf die Frage des Beklagten zu 1., ob noch weitere Räume als Wohnraum genutzt werden könnten, geäußert, dies sei ihm egal, Hauptsache die monatliche Miete werde gezahlt. Die Annahme einer überwiegenden Wohnraumnutzung sei jedoch nicht lebensnah, da kaum anzunehmen sei, dass sich ein Vermieter freiwillig den ihn beschränkenden Vorschriften des Wohnraummietrechts unterwerfe, zumal die Räume vor der ersten Anmietung durch den Beklagten zu 1. lediglich als Gewerberaum genutzt worden seien. Zudem sei die Möglichkeit sprachlicher Missverständnisse auf Seiten dieser Zeugen zu bedenken. Entscheidend sei aber, dass die Beklagten - wie der Beklagte zu 1. selbst eingeräumt habe - von den Einnahmen des in den Mieträumen ausgeübten Geschäfts lebten. Die Beklagen könnten sich auch nicht darauf berufen, dass die Beklagte zu 2. lediglich in den Räumen gewohnt habe. Zum einen ergebe sich aus dem Mietvertrag nicht, dass sie die Räume lediglich zu Wohnzwecken angemietet habe. Zum anderen habe der Zeuge I. bekundet, dass auch die Beklagte zu 2. in dem angemieteten Ladenlokal arbeite.

Der Räumungs- und Herausgabeanspruch sei auch nach § 546 Abs. 1 BGB begründet. Die Klägerin sei gemäß den §§ 566 Abs. 1, 578 BGB in das zwischen den Beklagten und den ursprünglichen Vermietern bestehende Mietverhältnis eingetreten. Zwar sei das Mietverhältnis nicht gemäß der Zusatzvereinbarung unter § 26 des Mietvertrags aufgrund des Verkaufs des Anwesens B.-straße, Nr. ... in S. an die Klägerin erloschen. Zum einen sei nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme bereits zweifelhaft, ob die Vertragsparteien eine auflösende Bedingung hätten vereinbaren wollen. Zum anderen handele es sich bei dem nach Satz 2 der Zusatzvereinbarung auszusprechenden Angebot der Vermieterseite um eine unzulässige Vereinbarung zulasten Dritter, nämlich des Erwerbers der Immobilie. Das Mietverhältnis sei jedoch durch die mit anwaltlichem Schreiben vom 20.5.2010 ausgesprochene ordentliche Kündigung gemäß § 580 a Abs. 2 BGB zum 31.12.2010 beendet worden. Der Mietvertrag gelte trotz der in § 2 enthaltenen Befristung gemäß § 550 Satz 1 BGB als für unbestimmte Zeit geschlossen. Denn die gesetzliche Schriftform sei nicht gewahrt, da in dem auf Vermieterseite von einer Erbengemeinschaft geschlossenen Mietvertrag nicht alle Erben namentlich aufgeführt seien und diese auch nicht anhand der Vertragsurkunde ermittelt werden könnten. Der Mangel der Schriftform sei auch nicht durch den Übergang gemäß § 566 BGB geheilt.

Mit ihrer Berufung verfolgen die Beklagten ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiter. Sie machen geltend, bei der angefochtenen Entscheidung handele es sich um eine unter Verletzung ihres Anspruchs auf Gewährung rechtlichen Gehörs ergangene Überraschungsentscheidung, da das Landgericht überraschend seine zuvor mit Beschluss vom 8.10.2010 geäußerte Rechtsauffassung, es bestünden Zweifel an der sachlichen Zuständigkeit des angerufenen Landgerichts, geändert habe. Im Falle eines entsprechenden Hinweises hätten die Beklagten nochmals auf ihren Vortrag verwiesen, dass die Beklagte zu 2. die Räume lediglich zu Wohnzwecken angemietet habe, was zwischen den Parteien unstreitig geblieben sei. Auch habe der Zeuge I. nicht ausgesagt, dass die Beklagte zu 2. nach wie vor in dem Ladenlokal arbeite, sondern lediglich, dass sie vor Abschluss des in Rede stehenden Mietvertrags bei ihrem Ehemann, dem Beklagten zu 1., gearbeitet habe. Zudem habe das Landgericht verkannt, dass der Klägerin die Darlegungs- und Beweislast dafür obliege, dass der Schwerpunkt des Mietverhältnisses auf der gewerblichen Nutzung lag, so dass das Landgericht zumindest von einem „non liquet“ hätte ausgehen müssen. Außerdem sei die erstinstanzliche Beweiswürdigung fehlerhaft. Die Aussage des Zeugen J. sei mit § 1 des Mietvertrags sowie damit, dass er in dem Lagerraum einen Heizkörper und neue Fenster installiert habe, wodurch zumindest die Erweiterung der Wohnungsnutzung gefördert worden sei, nicht in Einklang zu bringen und daher offensichtlich falsch. Die Glaubhaftigkeit der Aussagen der Zeugen S. und I. habe das Landgericht zu Unrecht deshalb in Frage gestellt, weil deren Vernehmung unter Zuhilfenahme eines Dolmetschers erfolgt sei. Ebenso falsch sei die Annahme des Landgerichts, dass sich aufgrund der Vertragsverhandlungen in deutscher Sprache Missverständnisse ergeben haben könnten. Hierfür gebe es keinen Anhaltspunkt. Falsch sei auch, dass das Landgericht ein Mietverhältnis mit Schwerpunkt Gewerberaummietcharakter deshalb angenommen habe, weil die Beklagten von den Einnahmen des Geschäfts in den Mieträumen lebten. Einer solchen Indiztatsache habe es nicht bedurft, da es gar keine Zweifel daran gebe, welcher Zweck hier überwiege. Im Übrigen habe das Landgericht auch insoweit verkannt, dass die Beklagte zu 2. in den Mieträumen nur wohne. Schließlich sei die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Klägerin unwirksam, weil diese bei Ausspruch der Kündigung noch nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen gewesen sei und es im Kaufvertrag an einer ausdrücklichen Ermächtigung der Klägerin durch die Veräußerer zur Geltendmachung von deren Vermieterrechten im eigenen Namen gefehlt habe. Letztlich seien auch die Ausführungen des Landgerichts zur Nichteinhaltung der Schriftform rechtsfehlerhaft. Denn es sei entgegen der Auffassung des Landgerichts ausreichend, dass sich die Bestimmbarkeit der Vermieterin schon aus der vollständigen Bezeichnung „Erbengemeinschaft B.“ sowie dem eindeutigen Adresszusatz ergebe, so dass der schutzbedürftige Erwerber allein durch Aufsuchen der einzelnen Erben und der im Mietvertrag genannten Adresse hätten herausfinden können, wer der ehemalige Eigentümer des Grundstücks war.

Die Beklagten beantragen (GA 331, 366),

die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen.

Die Klägerin beantragt (GA 346, 366),

die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und tritt der Berufung unter Wiederholung und Vertiefung ihrer früheren Argumente entgegen.

Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien zur Vorbereitung der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 14. Juni 2012 (GA 366 f.) Bezug genommen.

B.

Die Berufung der Beklagten ist nach den §§ 511, 513, 517, 519 und 520 ZPO statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden; sie ist mithin zulässig.

In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht weder auf einer Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO).

Die Bejahung der sachlichen Zuständigkeit durch das Landgericht ist der Überprüfung durch das Berufungsgericht entzogen (§ 513 Abs. 2 ZPO). Das gilt auch, soweit - wie hier (vgl. § 23 Nr. 2 a) GVG) - eine ausschließliche sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte betroffen ist (vgl. OLG Stuttgart NZM 2008, 726 f. Rdnr. 22, zit. nach juris).

Das Landgericht hat den geltend gemachten Räumungs- und Herausgabeanspruch mit Recht gemäß § 546 Abs. 1 BGB für begründet erachtet, weil das Mietverhältnis zwischen den Parteien jedenfalls durch die von der Klägerin in den beiden anwaltlichen Schreiben vom 20.5.2010 gegenüber beiden Beklagten erklärte ordentliche Kündigung gemäß § 580 a Abs. 2 BGB zum Ablauf des 31.12.2010 beendet worden ist.

I.

Die nur für Mietverhältnisse über Wohnraum geltende Kündigungsschutzvorschrift des § 573 BGB (vgl. § 578 BGB) findet im Streitfall keine Anwendung, da die Beklagten die streitgegenständlichen Räume schwerpunktmäßig zur gewerblichen Nutzung angemietet haben.

1. Liegt - wie hier - ein sogenanntes Mischmietverhältnis vor, bei dem Räume durch einheitlichen Mietvertrag sowohl zu gewerblichen Zwecken als auch zur Nutzung als Wohnung überlassen werden, hängt die Beantwortung der Frage, ob auf einen solchen Vertrag die Vorschriften über die Geschäftsraummiete oder diejenigen über die Wohnraummiete anzuwenden sind, davon ab, in welchem Bereich das Mietverhältnis seinen Schwerpunkt hat. Maßgebend hierfür ist der sich aus dem Parteiwillen ergebende Vertragszweck, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Vertragsparteien darüber, wie der Mieter das Objekt nutzen will und welche Art der Nutzung im Vordergrund steht. Ausschlaggebend ist insoweit nicht, ob die Parteien in der Vertragsurkunde das Mietverhältnis als Wohn- oder Geschäftsraummietverhältnis bezeichnen; vielmehr kommt es auf den wirklichen Willen der Parteien an. Ein hiervon abweichender, bloß vorgetäuschter Nutzungszweck ist unbeachtlich. Für die Ermittlung des wirklichen Willens der Vertragsparteien sind alle Umstände des Einzelfalls zu würdigen. Das Verhältnis der Wohnfläche zur gewerblich genutzten Fläche ist ebenso von untergeordneter Bedeutung wie der jeweilige Mietwert. Selbst dann, wenn ein Mietobjekt aus einem kleinen Laden und einer großen Wohnung besteht, ist das Mietverhältnis dann als Geschäftsraummietverhältnis zu bewerten, wenn der Mieter aus dem Betrieb des Ladens seinen Lebensunterhalt bestreitet (vgl. BGH NJW-RR 1986, 877 ff. Rdnr. 24, zit. nach juris; OLG Stuttgart NZM 2008, 726 f. Rdnr. 24, zit. nach juris; KG ZMR 2010, 956 ff. Rdnr. 29 ff., zit. nach juris; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., Vor § 535 BGB Rdnr. 109; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. VI 9 ff.).

2. Nach Maßgabe dieser - auch vom Landgericht seiner Entscheidung zugrunde gelegten - Grundsätze sind im Streitfall die Vorschriften über die Geschäftsraummiete anzuwenden, da bei zusammenfassender Würdigung der insoweit maßgebenden Umstände nach dem übereinstimmenden Willen des Zeugen J. als Vertreter der Rechtsvorgänger der Klägerin einerseits (vgl. § 166 Abs. 1 BGB) und der Beklagten andererseits bei Abschluss des Mietvertrags die gewerbliche Nutzung der Räume durch die Beklagten im Vordergrund stand.

a) In dem bei Vertragsschluss verwendeten Formular eines Mietvertrags „für gewerbliche Räume und Garagen“ heißt es unter § 1 Nr. 1., dass die in der B.Straße, Nr. ... in S. angemieteten Räume zur Nutzung als Verkaufs-, Lager und Ausstellungsraum sowie das Ladenlokal zum Verkauf von Textilien vermietet werden. In § 1 Nr. 2 des Mietvertrages haben die Vertragsparteien sodann vereinbart, dass der Lagerraum in der P.-straße, Nr. ... als Lager und zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Schließlich ist in der am Tag des Abschlusses des Mietvertrags getroffenen Ergänzungsvereinbarung geregelt, dass eine weitere Fläche von ca. 100 qm als Wohnraum genutzt werden kann und ein näher beschriebener Teil des Lagerraums in der P.-straße, Nr. ... „für die Dauer des Hauptmietobjektes Ladenlokal“ ebenfalls als Wohnung genutzt werden darf. Nach der vom Landgericht für glaubhaft erachteten Aussage des Zeugen J. handelt es sich hierbei um die in dem - von der Klägerin mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 27.10.2010 vorgelegten - Lageplan (GA 73) mit den Ziffern 3, 4 und 5 gekennzeichneten Flächen sowie um einen im Lageplan als „Podest“ bezeichneten Teilbereich des Lagers gemäß Ziffer 1 des Lageplans (vgl. Sitzungsprotokoll des Landgerichts vom 6.4.2011, S. 8 = GA 191). Bereits diese Umstände sprechen dafür, dass nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien die gewerbliche Nutzung den Schwerpunkt des Mietverhältnisses bildete und die Wohnungsnutzung eine lediglich untergeordnete Bedeutung hatte.

b) Aus dem Lageplan selbst ergibt sich, dass die gesamten Mieträume auf den Betrieb eines Geschäfts nebst den dazu gehörenden Ausstellungs- und Lagerräumen zugeschnitten sind und der zum Bewohnen durch die Beklagten vorgesehene Bereich allein über den Verkaufsraum (Ziffer 2 des Lageplans) zugänglich ist. Aufgrund dieses Zuschnitts des Mietobjekts drängt es sich auf, dass die Räume allenfalls im Sinne eines Provisoriums zum Bewohnen geeignet sind. In dieses Bild passt es, dass die Räume nach dem unstreitigen Vorbringen der Klägerin nicht über ein für Wohnzwecke geeignetes Badezimmer verfügten. Dementsprechend wurden die Räume bis zu deren erstmaliger Anmietung durch den Beklagten zu 1. und seinen Bruder, den Zeugen I., nach der mit der Berufung nicht angegriffenen Feststellung des Landgerichts ausschließlich zu gewerblichen Zwecken genutzt. Hinzu kommt, dass nach dem weiteren unstreitigen Vorbringen der Klägerin in der Berufungserwiderung sich im Erdgeschoss des in der Hauptgeschäftsstraße von S. gelegenen Mietobjekts eine große Schaufensterfläche befindet und dieses - von kleineren Instandsetzungen abgesehen - auch nicht aufwendig umgestaltet wurde, um Wohnraum zu schaffen.

c) Mit Recht hat es das Landgericht schließlich als entscheidend angesehen, dass der Beklagte zu 1. im Rahmen seiner erstinstanzlichen persönlichen Anhörung selbst eingeräumt hat, dass er und seine Ehefrau, die Beklagte zu 2., von den Einnahmen des in den Mieträumen betriebenen Geschäfts leben. Es ging den Beklagten bei der Anmietung der Räume also erkennbar darum, durch die Ausübung eines Geschäfts in diesen Räumen ihren Lebensunterhalt zu bestreiten. Bereits deshalb ist - wie ausgeführt - im Allgemeinen das Mietverhältnis als Geschäftsraummietverhältnis zu bewerten. Das gilt erst Recht, wenn - wie hier - weitere Umstände hinzutreten, die den Schluss auf den Willen der Vertragsparteien rechtfertigen, die Anmietung sei in erster Linie zu gewerblichen Zwecken erfolgt.

d) Die Behauptung der Beklagten, es sei zwischen den Parteien unstreitig, dass die Beklagte zu 2. in den angemieteten Räumen lediglich wohne und sie diese nur zu Wohnzwecken angemietet habe, trifft nicht zu. Das folgt bereits aus der - nicht durch die erstinstanzlichen Sitzungsprotokolle entkräfteten - Beweiskraft des Tatbestands des angefochtenen Urteils (§ 314 ZPO), in dem dies als streitige Behauptung der Beklagten dargestellt ist (vgl. BGH BGHReport 2005, 1618). Unabhängig hiervon hat die Klägerin diese Behauptung der Beklagten ausweislich des Schriftsatzes der Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 27.10.2010 (S. 1 = GA 65) bestritten. Im Übrigen kommt es hierauf ebenso wenig an wie darauf, ob - wie das Landgericht angenommen hat - auf dem Boden der Aussage des Zeugen I. davon auszugehen ist, dass die Beklagte zu 2. im Geschäft ihres Ehemanns, des Beklagten zu 1., mitgearbeitet hat. Entscheidend ist vielmehr, dass nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien und somit auch nach dem Willen der Beklagte zu 2. bei Abschluss des einheitlichen Mietvertrags die gewerbliche Nutzung der Mieträume im Vordergrund gestanden hat, da aus den Einnahmen des Geschäfts unabhängig davon, ob dieses von dem Beklagten zu 1. allein oder unter Mithilfe der Beklagten zu 2. betrieben wird, der Lebensunterhalt der beklagten Eheleute bestritten werden sollte.

e) Das Ergebnis der erstinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme rechtfertigt keine andere Beurteilung.

aa) Der Zeuge J. hat im Wesentlichen ausgesagt, die Vormieter, nämlich der Beklagte zu 1. und der Zeuge I., hätten ihn darauf angesprochen, dass sie in den Räumen übernachten wollten, wobei er davon ausgegangen sei, dass es sich hierbei lediglich um gelegentliche Übernachtungen bzw. um ein vorübergehendes Wohnen in den zum Wohnen nicht geeigneten Räumen (bloße Nottoilette eingebaut, keine Kochmöglichkeit vorhanden) bis zum Auffinden einer adäquaten Mietwohnung handele. Deshalb und vor dem Hintergrund, dass die Räume schwer vermietbar gewesen seien, sei er hiermit einverstanden gewesen, wobei er davon ausgegangen sei, dass die Mieter irgendwann feststellen würden, dass die Räume nicht zum Wohnen geeignet seien und sich deshalb andere Wohnräume besorgen würden.

bb) Der Zeuge S., der die Räume vor dem Beklagten zu 1. und dem Zeugen I. von den Rechtsvorgängern der Klägerin angemietet hatte, hat bekundet, der Zeuge J. habe auf die Frage des Beklagten zu 1., ob er noch ein weiteres Zimmer als Wohnung benutzen könne, geantwortet, das sei ihm egal, der Beklagte zu 1. könne in „dem ganzen Bereich von Ziffer 1“ machen, was er wolle, Hauptsache die monatliche Miete werde gezahlt. Hiermit stimmt im Wesentlichen die Aussage des Zeugen I. überein, wobei dieser Zeuge darüber hinaus auf die Frage des Landgerichts, ob der Schwerpunkt im Geschäfts- oder Wohnbereich gelegen habe, bekundet hat: „Der Wohnbereich war für uns wichtiger gewesen, da wir ein Geschäft schon hatten.“

cc) Es ist nicht zu beanstanden, dass das Landgericht unter Berücksichtigung dieser Zeugenaussagen einerseits sowie der übrigen angeführten Umstände andererseits zu der Überzeugung gelangt ist, die gewerbliche Nutzung der Mieträume habe den Schwerpunkt des Mietverhältnisses gebildet.

aaa) Die Rüge der Beklagten, es handele sich bei der angefochtenen Entscheidung um ein unter Verstoß gegen den Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) ergangenes Überraschungsurteil, greift nicht durch. Zu Unrecht stützen die Beklagten diese Rüge darauf, dass das Landgericht in seiner Verfügung vom 8.10.2010 (GA 41 f.) die Auffassung vertreten hatte, nach dem schlüssigen Vortrag der Beklagten sprächen die Umstände für die Annahme eines Wohnraummietverhältnisses. Denn die für die Beantwortung der Frage, in welchem Bereich das Mietverhältnis seinen Schwerpunkt hat, relevanten Umstände waren Gegenstand der erstinstanzlichen Beweisanordnung gemäß Beweisbeschluss vom 16.2.2011 (GA 167 ff.) und gemäß Verfügung vom 10.3.2011 (GA 176 Rs) sowie der im Anschluss hieran durchgeführten erstinstanzlichen Beweisaufnahme. Es lag daher auf der Hand, dass der Hinweis gemäß Verfügung vom 8.10.2010 noch keine abschließende rechtliche Beurteilung des Erst-richters hinsichtlich der Einordnung des Mietverhältnisses darstellte, sondern diese auch vom Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme abhing.

bbb) Ebenfalls unbegründet ist die Rüge der Beklagten, das Landgericht habe die für die Einordnung des Mietverhältnisses als Geschäfts- oder Wohnraummietverhältnis maßgebende Darlegungs- und Beweislast der Klägerin verkannt. Es trifft zwar zu, dass die Klägerin, die das Mietverhältnis ohne Beachtung der für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften (insbesondere § 573 BGB) ordentlich gekündigt hat, für das Überwiegen des Gewerbezwecks darlegungs- und beweisbelastet ist (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., Vor § 535 BGB Rdnr. 112). Das hat das Landgericht jedoch nicht verkannt. Vielmehr ist es unter Berücksichtigung des Ergebnisses der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme gerade zu der Überzeugung gelangt, dass die gewerbliche Nutzung den Schwerpunkt des Mietverhältnisses bildet.

ccc) Entgegen der Auffassung der Beklagten hätte das Landgericht nicht zumindest von einem non liquet zulasten der Klägerin ausgehen müssen. Insbesondere greift die von ihnen in diesem Zusammenhang erhobene Rüge einer fehlerhaften Beweiswürdigung nicht durch.

(1) Mit ihrer Behauptung, die Aussage des Zeugen J. sei offensichtlich falsch, setzen die Beklagten lediglich ihre eigene Würdigung der Zeugenaussage an die Stelle derjenigen des Erstrichters, ohne Fehler der erstinstanzlichen Beweiswürdigung aufzuzeigen. Der Zeuge J. hat nicht in Abrede gestellt, sondern vielmehr gerade eingeräumt, dass - was zwischen den Parteien auch unstreitig ist - den Beklagten die Nutzung der Mieträume auch zu Wohnzwecken gestattet war. Soweit der Zeuge J. bekundet hat, er würde zusammenfassend sagen, dass die Wohnungsnutzung als solche gegen seinen Willen in die Räumlichkeiten hineingewachsen sei, hat er damit ersichtlich gemeint, dass die Beklagten die Wohnungsnutzung nach Abschluss des Mietvertrags über den ihnen vertraglich gestatteten Umfang hinaus ausgedehnt hätten.

(2) Die Aussage des Zeugen S. gibt für die Beantwortung der Frage, ob der Schwerpunkt des Mietverhältnisses nach der übereinstimmenden Vorstellung der Vertragsparteien im Bereich der Geschäfts- oder der Wohnraummiete lag, nichts her. Denn selbst wenn - wie der Zeuge S. ausgesagt hat - der Umfang der Nutzung der Räume zu Wohnzwecken im Belieben der Mieter gestanden hätte, änderte dies nichts daran, dass die gewerbliche Nutzung unter Berücksichtigung der übrigen angeführten Umstände - insbesondere des Umstands, dass die Beklagten zum Bestreiten ihres Lebensunterhalts auf die gewerbliche Nutzung der Räume angewiesen waren - im Vordergrund gestanden hat (vgl. BGH NJW-RR 1986, 877 ff Rdnr. 24, zit. nach juris).

(3) Die Aussage des Zeugen I., der Wohnbereich sei für ihn und den Beklagten zu 1. wichtiger gewesen, steht bei zusammenfassender Würdigung aller übrigen, dieser Aussage entgegenstehenden Umstände der Annahme, die gewerbliche Nutzung der Mieträume habe nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien im Vordergrund gestanden, ebenfalls nicht entgegen, zumal auch der Zeuge I. bekundet hat, dass der Beklagte zu 1. jedenfalls früher von den Einnahmen des Geschäfts gelebt habe, und sich seiner Aussage keine Anhaltspunkte dafür entnehmen lassen, warum nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsschließenden gleichwohl die Wohnraumnutzung im Vordergrund gestanden haben sollte. Ein hiervon möglicherweise abweichender geheimer Vorbehalt des Zeugen I. und des Beklagten zu 1. wäre ebenso wie ein solcher der Beklagten unbeachtlich. Dass - der übereinstimmenden Aussage der Zeugen J. und I. zufolge - in dem zum Wohnen vorgesehenen Bereich der Mieträume ein Fenster erneuert sowie ein Heizkörper ersetzt werden sollten und diese Maßnahmen in der Folge auch durchgeführt wurden, steht der Annahme, dass gleichwohl die gewerbliche Nutzung im Vordergrund stand, ebenso wenig entgegen.

(4) Auf die von den Beklagten beanstandeten weiteren (Hilfs-)Erwägungen des Erstrichters bezüglich der Aussagen der Zeugen S. und I. (Zweifel hinsichtlich der Möglichkeit der Glaubhaftigkeitsbeurteilung wegen Vernehmung unter Zuhilfenahme eines Dolmetschers, Möglichkeit von Missverständnissen wegen Führens der Vertragsverhandlung in deutscher Sprache) kommt es danach ebenso wenig an wie darauf, ob der weiteren Erwägung des Landgerichts, die Annahme einer überwiegenden Wohnraumnutzung sei nicht lebensnah, da kaum anzunehmen sei, dass sich ein Vermieter freiwillig den ihn beschränkenden Vorschriften des Wohnraummietrechts unterwerfe, beigetreten werden könnte.

II.

Der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung steht auch nicht entgegen, dass die Mietvertragsparteien in § 2 des Mietvertrags vom 1.3.2009 eine fünfjährige Befristung des Mietverhältnisses bis zum 28.2.2014 vereinbart haben. Denn der Mietvertrag entsprach nicht der nach § 550 Satz 1 BGB i. V. mit § 578 BGB hierfür erforderlichen Schriftform, so dass er für unbestimmte Zeit galt und gemäß § 550 Satz 2 BGB i. V. mit § 578 BGB ordentlich gekündigt werden konnte.

1. Der Mangel der Schriftform ergibt sich - wie das Landgericht zutreffend angenommen hat - bereits daraus, dass der von dem Zeugen J. namens der „Erbengemeinschaft B.“ abgeschlossene Mietvertrag mangels Rechtsfähigkeit derselben nicht mit der Erbengemeinschaft als solcher, sondern mit den einzelnen Miterben zu Stande kam, diese aber aus der allein von dem Zeugen J. für die Erbengemeinschaft unterzeichneten Vertragsurkunde nicht ersichtlich sind (vgl. BGH NJW 2002, 3389, 3390 f.; NZM 2006, 699; Sternel, a. a. O., Rdnr. I 91; vgl. zum Fehlen der Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft auch: BGH NZM 2006, 944, 945).

2. Das Berufungsvorbringen der Beklagten rechtfertigt keine andere Beurteilung. Zwar verweisen die Beklagten zutreffend darauf, dass auch außerhalb der Urkunde liegende Umstände zur Auslegung herangezogen werden dürfen, ob der wesentliche Vertragsinhalt beurkundet ist. Das ändert jedoch nichts daran, dass die Vertragsparteien aus der Urkunde bestimmbar sein müssen (vgl. BGH NJW 2002, 3389, 3391). Anhaltspunkte, die eine solche Bestimmbarkeit der Vertragsparteien zulassen, sind indes - anders als die Beklagten meinen - aus der Urkunde nicht ersichtlich. Die fehlende Bestimmbarkeit ergibt sich schon daraus, dass aus der Mietvertragsurkunde nicht hervorgeht, ob mit der „Erbengemeinschaft B.“ die Erben nach einem Erblasser B. oder Erben mit dem Namen B. gemeint waren. Aufgrund dieser unpräzisen Bezeichnung ist für einen Erwerber des Mietobjekts aus der Vertragsurkunde nicht zu ersehen, wer der Erblasser und damit der frühere Grundstückseigentümer ist (vgl. BGH NJW 2002, 3389, 3391). Weitere Unterschiede zu dem vorstehend zitierten, vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall, welche die Beklagten aufzuzeigen versuchen, sind entgegen ihrer Auffassung im Streitfall nicht gegeben. Die vollständige Bezeichnung des Namens „B.“ lässt - ungeachtet des Umstands, dass die Bezeichnung „Erbengemeinschaft S.“ in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall der aus Gründen des Datenschutzes erfolgten Anonymisierung jenes Urteils geschuldet sein dürfte - keinerlei Rückschluss darauf zu, welche einzelnen Miterben hinter der „Erbengemeinschaft B.“ stehen und damit auf Vermieterseite Vertragspartei geworden sind. Bei der in der Vertragsurkunde unter der Bezeichnung der Vermieter als „Erbengemeinschaft B.“ angegebenen Adresse handelt es sich - wie sich im Übrigen auch aus dem notariellen Kaufvertrag vom 29.12.2009 (GA 139 ff.) ergibt - ersichtlich um die Adresse des für die Erbengemeinschaft handelnden Zeugen J.. Die Namen und Adressen der übrigen beiden Miterben fehlen. Für einen Erwerber besteht damit keine Möglichkeit, anhand der Vertragsurkunde die Erben zu ermitteln.

III.

Entgegen der Auffassung der Beklagten war die Klägerin zur Ausübung des Kündigungsrechts auch befugt. Zwar war sie zum Zeitpunkt der Kündigung vom 20.5.2010 unstreitig noch nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen, so dass die Voraussetzungen des § 566 Abs. 1 BGB (i. V. mit § 578 BGB) nicht vorlagen. Die Eigentümer und Vermieter hatten die Klägerin jedoch - worauf die Prozessbevollmächtigten der Klägerin in der Berufungserwiderung mit Recht hinweisen - entgegen der Behauptung der Beklagten ausweislich des notariellen Kaufvertrags vom 29.12.2009 (S. 10 = GA 144 Rs) ausdrücklich ermächtigt, ab dem Zeitpunkt der Besitzübergabe, dem 1.1.2010, den Mietern gegenüber alle mietrechtlichen Erklärungen abzugeben. Eine solche Ermächtigung, die das Recht zur Erklärung der Kündigung von Mietverhältnissen umfasst, ist auch ohne Zustimmung des Mieters wirksam (vgl. BGH NJW 2002, 3389, 3391; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 566 Rdnr. 6).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 10, 711 i. V. mit § 709 Satz 2 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da es an den erforderlichen Voraussetzungen fehlt (§§ 542 Abs. 1, 543 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. Abs. 2 Satz 1 ZPO).

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