Urteile

Kein Anspruch auf Übertragung weiterer Teilflächen bei Baurechtswidrigkeit einzelner Teilflächen

Tenor

Tenor

1. Die sofortige Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Amtsgerichts Tostedt vom 06.12.2010 wird zurückgewiesen.

2. Die Beschwerde des Betroffenen gegen den Beschluss des Amtsgerichts Tostedt vom 28.01.2011 wird zurückgewiesen.

3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem Beschwerdeführer auferlegt. Dieser hat auch die außergerichtlichen Auslagen der Beschwerdegegner zu tragen.

4. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird festgesetzt auf 6.000,00 €.

Entscheidungsgründe

Gründe

I.

Der Antragsteller ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ... und Sondereigentümer der Wohnung Nr. 8 a gemäß der durch notarielle Urkunde vom 09.04.1992 (UR-Nr. 422/1992 des Notars ... geänderten Teilungserklärung vom 30.01.1981 (UR-Nr. 65/1981, Notar...,...).

Der Voreigentümer der vom Beschwerdeführer bewohnten Wohnung Nr. 8 a, Herr ... E ..., hatte eine ungeteilte Wohnung Nr. 8 ursprünglich von Herrn A... erworben. In der Teilungserklärung vom 30.01.1981 heißt es bezogen auf diese Wohnung Nr. 8, dass diese ein Miteigentumsanteil von 40,62/1000 umfasst, verbunden mit dem Sondereigentum auch an einem Kellerraum, der ausweislich der Anlagen zur Teilungserklärung auch als Kellerraum für die Wohnung Nr. 8 explizit ausgewiesen wurde. Herr E. selbst hatte die Wohnung Nr. 8 mit notarieller Urkunde vom 07.02.1992 (UR-Nr. 194/1992 des Notars ... erworben.

Kurze Zeit nach dem Kauf der Wohnung wurde die Teilungserklärung zu UR-Nr. 422/1992 am 09.04.1992 geändert. Herr A. und Herr E. einigten sich in dieser Urkunde dahin, dass die Wohnung Nr. 8 in die Wohneinheiten „8 a“ und „8 b“ aufgeteilt werden sollte. Der ursprünglich der Wohnung Nr. 8 zugewiesene Kellerraum Nr. 8 sollte der neuen Wohnung „8 b“ zugewiesen werden. Wegen des Kellerraums für die neue Wohnung „8 a“ sollte ein Teil der bis dahin im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerfläche in das Sondereigentum der neuen Wohnung Nr. „8 a“ zugewiesen werden.

Das Bauordnungsamt der Stadt Buchholz bescheinigte mit Bescheid vom 26.02.1992 die Abgeschlossenheit der Wohnung Nr. 8 a.

Auf einer Eigentümerversammlung vom 27.04.1992 erörterten die Wohnungseigentümer unter dem Tagesordnungspunkt (TOP) 8. einen Antrag des Herrn W. A. auf Erteilung der Zustimmung in notariell beglaubigter Form zur Umwandlung einer Kellerteilfläche von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum - bezogen auf die Wohnung Nr. 8 a. Hier sollte ein Wertausgleich von 1.500,00 DM gezahlt werden. Die Wohnungseigentümer erteilten die „Genehmigung“. In notariell beglaubigter Form wurde bis heute eine der Wohnung 8 a zugedachte Kellerteilfläche nicht zu Sondereigentum übertragen. Tatsächlich wurde der Wohnung Nr. 8 eine noch im Gemeinschaftseigentum stehende Teilfläche von 4,6 m² zugeteilt, die der Beschwerdeführer auch tatsächlich als Kellerraum nutzt, wobei er stets die Auffassung vertreten hat, dass dieser Kellerraum bauordnungswidrig und damit die Nutzung unzulässig sei. Der Raum müsse eine Mindestgröße von 6 m² haben.

Mit einer Ergänzungsurkunde vom 11.03.1993 (Bl. 258 d. A.) zur UR-Nr. 519/1993 des Notars ... wurde festgestellt, dass der der Wohnung Nr. 8 a zugedachte Kellerraum nach wie vor Gemeinschaftseigentum ist. Die Auflassungserklärung in Bezug auf den Eigentumswechsel konnte insoweit nur in Bezug auf das Sondereigentum betreffend die Wohnung abgegeben werden.

Zur UR-Nr. 398/1994 des Notars ... erwarb der Beschwerdeführer von Herrn E. die im Wohnungseigentumsgrundbuch des Amtsgerichts Tostedt von Buchholz Blatt 10693 verzeichnete Eigentumswohnung mit der Nr. 8 a. In dem Kaufvertrag vom 17.10.1994 (Bl. 4 ff. Grundakten Buchholz Blatt 10693) heißt es unter „§ 10 Besonderheiten bei Wohnungseigentum“:

„Der Inhalt der Teilungserklärung vom 30.01./16.12.1981/09.04.1992/11.05.1993 ist Käufer durch Übergabe einer Abschrift bekannt.“

Der Beschwerdeführer hat die Wohnung Nr. 8 a insoweit wie besehen und mit dem ihm bekannten Grundbuchinhalt ohne Kellerraum erworben. Ein Grundbuchauszug (Bl. 257 R. d. A.) weist insoweit auch keinen Kellerraum aus. Konkret heißt es dort:

„17,25 /1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Buchholz Flur 17 Flurstück 70/3 und 69/3 Gebäude und Freifläche Schützenstraße 5 und 7, verbunden mit dem Sondereigentum an der in der I. Etage belegenen Wohnung Nr. 8 a des Aufteilungsplanes. (…)“.

Am 01.01.2000 trat Herr E. alle „etwaigen Ansprüche auf nachträgliche Zuordnung eines baurechtskonformen Kellers für die Wohnung 8a“ an den Beschwerdeführer ab. In einer Eigentümerversammlung vom 04.11.2004 wurde unter anderem dem Beschwerdeführer ein Vergleichsvorschlag vom 03.11.2004 unterbreitet. Hiernach wurde dem Antragsteller angeboten, einen anderen Kellerraum zu nutzen bzw. diesen zu Eigentum zu erhalten. Dieses lehnte der Beschwerdeführer ab.

Im Erdgeschoss der Wohnungseigentümergemeinschaft Schützenstraße 5-7 werden Räume zur gewerblichen Nutzung vermietet, die im Sondereigentum des inzwischen verstorbenen ehemaligen Antragsgegners zu 2.) - W. A. - standen, welcher ursprünglich auch alleiniger Eigentümer des Grundstücks war. Dem Gewerberaum ist der Kellerraum Nr. 25 zugeordnet. Zur Nutzung der Gewerbefläche als Lebensmittelmarkt wurde von dem damaligen Sondereigentümer eine Lüftungsanlage eingebaut. Die Lüftungsanlage befindet sich in einem Kellerraum, welcher nach der Anlage zur Teilungserklärung vom 30.01.1981 nicht beziffert ist und sich neben dem Kellerraum Nr. 24 befindet. Ausgehend von diesem Kellerraum wird ein Lüftungsschacht unter der Decke auch durch den benachbarten Kellerraum, welcher der Wohnung Nr. 8 a zur Nutzung zugewiesen ist, geführt. Der Schacht führt in den weiter nebenliegenden Kellerraum, welcher nach der Anlage zur Teilungserklärung ebenfalls nicht beziffert ist und als Waschküche genutzt wird. Von diesem Raum ist ein ca. 1,20 m breiter Teil gemessen von der Wand zu dem von dem Antragsteller genutzten Raum durch eine Wand abgetrennt. Der dadurch entstandene Raum ist in der Teilungserklärung samt anliegenden Aufteilungsplänen nicht verzeichnet. Auf dem Grundstück der WEG befinden sich weiterhin zwei bauliche Anlagen zur Be- und Entlüftung der Lüftungsanlage. Wegen der Einzelheiten wird Bezug genommen auf die recht übersichtliche Darstellung auf dem Lageplan Bl.125 d. A., den Plan Bl. 102 d. A. sowie auf die Lichtbilder Bl. 158 ff d. A.

Der Sondereigentümer W. A. verstarb am 27.11.2008. Seine Gesamtrechtsnachfolger - die Antragsgegner zu 2.)-5.) - erklärten mit Schriftsatz vom 24.03.2009, das Verfahren aufnehmen zu wollen.

Der Antragsteller hat behauptet, die Wand in der Waschküche sowie die Lüftungsanlage seien nach Erstellung der Teilungserklärung von dem Sondereigentümer A. eingebracht worden. Ebenso wie der Lüftungsanlageraum stehe die Waschküche im Gemeinschaftseigentum und dürfe nicht individuell von dem Sondereigentümer A. genutzt werden. Der dem Antragsteller zur Verfügung stehende Kellerraum sei aufgrund seiner geringen Größe baurechtswidrig. Er meint, die Beschlüsse vom 16.05.2006 seien formal rechtswidrig, da eine Abstimmung nach Kopfteil hätte erfolgen müssen.

Der Antragsteller hat beantragt,

1. die Antragsgegnerin zu 1.) zu verurteilen, den sogenannten Lüftungsanlageraum - ohne Technik und besenrein - innerhalb von drei Monaten nach Rechtskraft dieses Verfahrens an den Antragsteller käuflich zu veräußern und zu übereignen,

2. die Antragsgegner zu 2.)-5.) zu verurteilen, die in die Waschküche eingebrachte Trennwand zurückzubauen,

3. die Antragsgegner zu 2.)-5.) zu verurteilen, die auf dem Gemeinschaftseigentum stehende Lüftungstürme zu entfernen,

die Antragsgegner haben beantragt,

die Anträge zurückzuweisen.

Das Amtsgericht hat mit der angefochtenen Entscheidung die Anträge des Antragstellers insgesamt zurückgewiesen.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Antragstellers, mit der er sein erstinstanzliches Ziel weiterverfolgt.

Die Kammer hat die Beteiligten, insbesondere den Beschwerdeführer, am 01.12.2011 persönlich angehört. Wegen des Ergebnisses der Anhörung wird Bezug genommen auf das Protokoll vom selben Tag.

II.

Die Kammer ist zur Entscheidung über die Beschwerde berufen.

Für die am 1. Juli 2007 bei Gericht anhängigen Verfahren in Wohnungseigentumssachen sind die Vorschriften des III. Teils des Wohnungseigentumsgesetzes in ihrer bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden (§ 62 WEG). Dies bedeutet, dass in diesen Verfahren nach §§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG a.F., § 19 Abs. 2 FGG gegen erstinstanzliche Entscheidungen die sofortige Beschwerde zu dem für Rechtsmittel gegen im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit ergangene Beschlüsse des Amtsgerichts örtlich zuständigen Landgericht - hier das Landgericht Stade - das richtige Rechtsmittel ist.

Die so gemäß § 45 Abs. 1 WEG a. F. zulässige, insbesondere fristgerecht eingelegte sofortige Beschwerde gegen den Beschluss des Amtsgerichts Tostedt vom 06.12.2010 hat in der Sache keinen Erfolg.

Das Amtsgericht hat im Ergebnis zu Recht festgestellt, dass der Antragsteller keinen Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Veräußerung und Übereignung eines bestimmten Kellerraumes bzw. einer bestimmten Teilfläche des Gemeinschaftseigentums und/ oder Sondereigentums von Dritten geltend machen kann. Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft herrscht grundsätzlich Vertragsfreiheit, so dass im Regelfall keine Verpflichtung der Mitglieder zur Übertragung von Miteigentumsanteilen auf ein anderes Mitglied der WEG besteht (vgl. Bärmann/Pick, WEG, 16. Auflage, Vor § 10 Rdnr. 7 m. w. N.). Zu dem unverzichtbaren Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts gehören ohne weiteres die sachliche Zuordnung zum Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum, die weder einer Vereinbarung noch gar einer Beschlussfassung gegen den Willen der Betroffenen zugänglich sind (BGH, Urteil vom 4.4.2003 in NJW 2003, 2165).

Dass hier eine Monopolstellung oder eine ähnliche sittenwidrige Verweigerung eines Verpflichteten vorliegen könnte, vermag die Kammer nicht zu erkennen. Dieses gilt insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass das Verhalten des Beschwerdeführers sich insgesamt als treuwidrig darstellt (§ 242 BGB). Dieser hat das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 8 a in der streitbefangenen WEG „...“ genau in dem Zustand erworben, in dem sich die Wohnung tatsächlich befindet, nämlich ohne einen Kellerraum. Der Inhalt des Grundbuches war dem Antragsteller feststellbar bekannt. Soweit er im Rahmen der Anhörung vorgetragen hat, er sei durch den Kellerraum geführt worden, ohne dass ihm explizit mitgeteilt worden sei, dass der der Wohnung Nr. 8 a zugeordnete Kellerraum nicht im Sondereigentum des Rechteinhabers stünde, vermag das an der grundsätzlichen Einschätzung der Kammer nichts zu ändern. Denn der Kellerraum war gerade nicht Gegenstand der Eigentumsübertragung und war auch nicht im Grundbuch als vom Sondereigentum mitumfasst gekennzeichnet. Insbesondere wurde der Beschwerdeführer im Rahmen der Verhandlung zu UR-Nr. 398/1994 des Notars ... konkret auf die Inhalte der Teilungserklärung nebst Ergänzungsurkunden vom 30.01./16.12.1981/09.04.1992/11.05.1993 durch Übergabe einer Abschrift hingewiesen. Insoweit verwundert die rechtliche Einschätzung des Antragstellers, der nach wie vor Übereignung einer ihm letztlich genehmen aber noch im Gemeinschaftseigentum stehende Kellerteilfläche verlangt. Das Argument des Beschwerdeführers, lediglich eine baurechtskonforme Eigentumswohnung erhalten zu wollen, trägt schon lange nicht mehr, da alle Versuche der Eigentümergemeinschaft, sein Interesse durch Übereignung einer anderen Kellerteilfläche zu befriedigen, abgelehnt wurden und werden.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Argument des Beschwerdeführers, der von einer Baurechtswidrigkeit der bisher genutzten Kellerteilfläche ausgeht. Auch dieses begründet keinen Anspruch gegen die übrigen Miteigentümer auf Übertragung des Eigentums einer Kellerteilfläche. In Bezug auf die von ihm tatsächlich genutzte 4,6 m² große Teilfläche ist immer noch festzuhalten, dass diese im Gemeinschaftseigentum steht. Eine etwaige Baurechtswidrigkeit dieser Teilfläche in Bezug auf die Zuordnung als „Kellerraum“ zum Sondereigentum der Wohnung Nr. 8 a begründet jedenfalls keinen zivilrechtlichen Anspruch gegen die übrigen Gemeinschaftsrechtsinhaber auf Übertragung einer weiteren Teilfläche, da schon nicht erkennbar ist, wie groß diese zu sein hat und wo diese belegen sein sollte. Dass es hier nicht allein auf die Wünsche des Antragstellers ankommt, darf als selbstverständlich Feststehend vorausgesetzt werden.

Auch aus dem Beschluss der Eigentümerversammlung vom 04.11.2004 (Top 7) kann ein Anspruch auf Eigentumsübertragung nicht hergeleitet werden. Dieser Beschluss enthält keine Verpflichtung der übrigen Miteigentümer zur Übertragung bestimmter Miteigentumsanteile und ist im Übrigen, wie sich aus dem Protokoll ausdrücklich ergibt, als bloße Absichtserklärung zu verstehen. Die Miteigentümer haben darin ihre Bereitschaft bekundet, einer neuen Teilungserklärung mit den vorgeschlagenen Änderungen grundsätzlich zustimmen zu wollen. Das begründet jedoch für den Antragsteller kein materielles Recht, die übrigen Miteigentümer zum Abschluss eines entsprechenden Kaufvertrages und der damit einhergehenden Übertragung dinglicher Rechte zu verpflichten.

Gleiches gilt in Bezug auf ein dem Beschwerdeführer einzuräumendes „dingliches Sondernutzungsrecht an einem baurechtsgemäßen Kellerraum“, wie im Rahmen des Anhörungstermins formuliert. Hier gelten die obigen Ausführungen entsprechend.

Aus denselben Gründen sind auch die Anträge in Bezug auf den Rückbau von Lüftungstürmen sowie der Trennwand in der Waschküche unbegründet. Zwar könnte der Antragsteller, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, einen Beseitigungsanspruch aus § 13 Abs. 2 WEG i. V. m. § 1004 BGB auch gegen die Gesamtrechtsnachfrage des Sondereigentümers W. A. geltend machen, da die Störereigenschaft i. S. d. § 1004 BGB auch auf diese übergehen kann. Der Beseitigungsanspruch setzt jedoch voraus, dass des Antragstellers Recht auf Mitbenutzung des gemeinschaftlichen Eigentums beeinträchtigt ist. Eine solche Beeinträchtigung ist im vorliegenden Verfahren weder mit Substanz dargelegt noch erkennbar. Auch in der Beschwerdeinstanz hat der Antragsteller nicht dargetan, warum gerade ihm die Mitbenutzung des als Waschküche genutzten Kellerraumes durch die Abtrennung des etwas 1,20 m breiten Sonderfläche in einer Art und Weise erschwert wird, die einen Beseitigungsanspruch begründen könnte. Eine Beeinträchtigung seines Miteigentumsanteils vermag die Kammer hier nicht festzustellen. Insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die zutreffenden Erwägungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Letztlich gilt, dass auch in Bezug auf die Lüftungstürme eine konkrete Beeinträchtigung des Antragstellers weder plausibel dargetan noch sonst ersichtlich ist. Dem Antragsteller geht es hier zur Überzeugung der Kammer überwiegend um prinzipielle Erwägungen. Die auf den in Augenschein genommenen Lichtbildern erkennbaren Lüftungsschächte sind verhältnismäßig klein und vermögen aufgrund ihrer Lage zum Gebäude keine erhebliche Beeinträchtigung darzustellen.

Die Beschwerde gegen den Geschäftswert festsetzenden Beschluss des Amtsgerichts Tostedt vom 28.01.2011 (Bl. 388 d. A.) war ebenfalls unbegründet, da der Gegenstandswert mit 6.000,00 € gemäß § 3 ZPO zutreffend auch nach Überzeugung der Kammer festgesetzt wurde. Der vom Antragsteller begehrte fachgerechte Rückbau der Trennwand sowie der Lüftungstürme würde Kosten entstehen lassen, die den Gegenstandswert mit hoher Wahrscheinlichkeit erreichen würden.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 47 WEG a. F.. Dem Beschwerdeführer waren hier wegen der Unbegründetheit des Rechtsmittels die Kosten des Beschwerdeverfahrens aufzuerlegen. Aus den Gründen des vorliegenden Beschlusses entspricht es zur Überzeugung der Kammer der Billigkeit, dem Beschwerdeführer auch die außergerichtlichen Auslagen der Beschwerdegegner aufzuerlegen (vgl. hierzu OLG Celle, Beschluss vom 19. Mai 1999 in NZM 1999, 841).

Rechtsgebiete

Grundstücks- und Wohnungseigentumsrecht

Normen

§ 10 WoEigG, § 22 WoEigG, § 242 BGB, § 1004 BGB