Urteile

Heizung muss vom Mieter nur in verkehrsüblicher Weise überwacht werden

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, die Sparurkunde der Weberbank AG Berlin, Sparkonto Nr. 316002320 nebst Verpflichtungserklärung der Parteien über die Verpfändung des Guthabens des Sparkontos als Mietkaution an den Kläger herauszugeben.

2. Die Widerklage wird abgewiesen.

3. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

4. Das Urteil ist für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,- Euro vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Der Kläger als Ex-Mieter macht einen Kautionsrückzahlungsanspruch, der Beklagte als Vermieter einen Schadensersatzanspruch geltend.

Die Parteien verband ursprünglich der Hamburger Mietvertrag für Wohnraum (Anlage K 1, Bl. ff. d. A.).

Gegenstand war ein Einfamilienhaus mit Garten, bestehend aus 6 Zimmern etc.

Das Mietobjekt liegt im Chamissoweg 6, der Vermieter wohnt Chamissoweg 8 in 22587 Hamburg.

In § 25 Abs. 2 ist ein Betretungsrecht des Vermieters geregelt für den Fall längerer Abwesenheit des Mieters und einen „dringenden Fall“.

Gemäß § 12 des Mietvertrages hatte der Kläger eine Mietsicherheit in Höhe von Euro 7.950,- zu leisten und auch geleistet.

Es erfolgte eine Verpfändung der im Tenor genannten Sparurkunde zu Kautionszwecken.

Das Mietverhältnis endete am 31.1.2011.

Am 28.1.2011 wurde das Objekt geräumt an den Beklagten herausgegeben.

Der Kläger war bereits am 30.10.2010 aus dem Mietobjekt ausgezogen.

Es kam Ende Dezember 2010 trotz eingeschalteter Heizung und höher geregelter Thermostatventile zu einem Heizungsausfall nebst anschließendem Frostschaden an einem Heizkörper in der ersten Etage. Der Heizkörper platzte, das Wasser des Heizkörpers entleerte sich auf das dort vorhandene Parkett.

Bei der Schadensaufnahme am 31.12.2010 wurde festgestellt, dass ein vermieterseits angebrachtes Bedienteil defekt war.

Zwischen den Parteien ist streitig, ob es erst zum Frostschaden und dann zum Defekt am Bedienteil kam oder erst das Bedienteil ausfiel, dann die Heizung und anschließend der Frostschaden entstand.

Der Beklagte hatte Schlüssel für das Mietobjekt im Einvernehmen mit dem Kläger einbehalten. Dadurch durch hatte er während der Abwesenheit des Klägers jederzeit Zugang zum Mietobjekt. Während längerer Abwesenheit des Klägers wurde der Beklagte auch in der Vergangenheit informiert.

Auch die Abwesenheit des Klägers im Dezember 2010 war dem Beklagten mitgeteilt worden.

Der Beklagte hat Ende November/Anfang Dezember sogar noch dem Kläger telefonisch mitgeteilt, dass er die Heizung höher eingestellt habe, um ein Einfrieren zu verhindern. Dem hat der Kläger ausdrücklich zugestimmt.

Der Beklagte entdeckte den Wasserschaden Ende Dezember 2010 und verständigte den Kläger telefonisch.

Hinsichtlich des Auftrags der Firma Käshammer + Richter wird auf die Anlage K 6 Bl. 49 verwiesen.

Die Rechnung der Firma Nr. 101109 vom 5.1.2011 für die Beseitigung des Frostschadens im Hause belief sich auf Euro 2.364,60 (vgl. Anlage B 1, Bl. 35 d. A.).

Ein Angebot der Firma für die Sanierung des Parketts beläuft sich auf Euro 887,98 (Anlage B 2 Bl. 37 d. A.).

Wegen weiterer Rechnungen der Firma wird auf Anlage B 3 verwiesen.

Zu der wechselseitigen Korrespondenz der Parteien per E-Mail wird auf die Anlagen K 7, K 8 und K 9 verwiesen.

Der Kläger behauptet, der Frostschaden sei nicht durch mangelndes Heizverhalten des Klägers, sondern durch das defekte Bedienteil der Kesselanlage verursacht worden. Dieser Defekt habe zu einem Ausfall der Heizungsanlage und damit zum Einfrieren und Platzen der Heizkörper geführt.

Der Kläger ist der Auffassung, dass er seine Obhutspflichten als Mieter nicht verletzt habe.

Der Kläger beantragt

wie erkannt.

Der Beklagte beantragt

die Klage abzuweisen.

Gleichzeitig erhebt der Beklagte Widerklage mit dem Antrag,

den Widerbeklagten/Kläger zu verurteilen, zugunsten des Widerklägers/Beklagten die Sparurkunde der Weberbank AG Berlin Sparkonto Nr. 316002320 mit Verpfändungserklärung in Höhe von Euro 3.494,07 freizugeben.

Der Kläger beantragt

die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, die Speicherladepumpe der Heizung sei durch den Frostschaden kaputt gegangen. Dasselbe gelte für das Bedienteil.

Infolge des Frostschadens habe der Beklagte für die Arbeiten der Firma Euro 2.364,60 aufwenden müssen, die Parkettarbeiten Euro 887,98 und für Dichtungseinheiten Euro 241,56 (insgesamt Euro 3.494,07).

Der Beklagte ist der Auffassung, der Kläger habe seine Obhutspflichten als Mieter verletzt, da er nach seinem Auszug Ende Oktober 2010 sich überhaupt nicht um das Mietobjekt gekümmert habe.

Der Beklagte habe keineswegs dem Kläger als Mieter von seinen Obhutspflichten entbunden. Er habe lediglich einmal die Thermostatventile auf eine höhere Temperatur eingestellt und beim zweiten Mal (Kontrollgang) den Frostschaden festgestellt.

Der Beklagte meint, der Kläger müsse nachweisen, dass der Ausfall des Bedienteils kausal für den Frostschaden sei. Selbst in diesem Fall sei Kausalität zu bejahen, da bei rechtzeitiger Mitteilung des Defekts am Bedienteil der Beklagte als Vermieter eine Erneuerung sofort vorgenommen hätte zur Vermeidung weitergehender Schäden.

Rechtlich habe der Kläger auch seine Anzeigepflicht nach § 536 c BGB verletzt. Diese leite sich aus der allgemeinen Obhutspflicht ab.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Erörterungen im Termin zur mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

Die zulässige Klage ist begründet, die Widerklage unbegründet.

1. Der klägerische Kautionsrückzahlungsanspruch ergibt sich aus § 30 Ziffer 2, § 12 Mietvertrag i. V. m. § 551 BGB.

Da hier keine Barkaution geleistet wurde, kann der Kläger als Mieter zumindest die Herausgabe der Sparurkunde - wie beantragt - beanspruchen, da keine Gegenansprüche des Beklagten (siehe 2. Widerklage) bestehen.

Der Anspruch ist auch fällig, da das Mietverhältnis zum 31.1.2011 endete und keine Kautionsabrechnung vorliegt, aus der sich Zurückbehaltungsrechte oder Gegenansprüche des Beklagten ergeben.

Eine Aufrechnungslage ist hier aufgrund der konkreten Art der Bürgschaftstellung nicht gegeben.

Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist auch fällig, obwohl im Gesetz keine Rückzahlungs- oder Abrechnungsfrist erwähnt ist. Analog § 548 BGB wird hier jedoch für normale Mietverhältnisse von einem Zeitraum von 6 Monaten auszugehen sein, der beim Schluss der mündlichen Verhandlung längst abgelaufen war. Nach Ablauf dieser Frist (Abrechnungsfrist) wird die Kaution zur Rückzahlung fällig. Der Vermieter hat dann kein Zurückbehaltungsrecht mehr, auch wenn er noch Gegenforderungen behauptet (vgl. Staudinger Emmerich § 551 Rn. 29).

2. Die Widerklage ist unbegründet.

Dem Beklagten stehen keine Schadensersatzansprüche wegen Verletzung der Obhutspflicht durch den Kläger zu. Da die Ansprüche dem Grunde nach nicht bestehen, bedarf es keiner Ausführungen zur Schadenshöhe. Im Einzelnen gilt Folgendes:

Der Kläger als Mieter hatte für eine ausreichende Kontrolle des Mietobjekts (Einfamilienhaus) zur Vermeidung von Frostschäden zu sorgen (BGH NJW 1972, 34 = WuM 1972, 25). Ebenso war der Kläger als Mieter verpflichtet, während längerer Abwesenheit nach Ende Oktober 2010 im Winter 2010/2011 die Heizung im Einfamilienhaus zur Vermeidung von Frostschäden wenigstens auf Minimaltemperatur zu stellen.

All diesen Pflichten ist der Kläger im vorliegenden Fall nachgekommen. Er hat vor dem Schadensfall von Ende Dezember 2010 sowohl die offenbar mangelfrei laufende Heizungsanlage in Betrieb gelassen und die Thermostatventile offen. Außerdem hat er vor dem Schadensfall mit dem Beklagten als Vermieter telefonisch abgesprochen, dass dieser berechtigt sei, die Heizkörperventile weiter aufzudrehen wegen stark sinkender Außentemperaturen.

Dieser Aktion des Beklagten ist dem Kläger wie eine eigene zuzurechnen. Mehr zu tun, war der Kläger nicht verpflichtet.

Der eingetretene Schaden ist nicht ursächlich auf vertragswidrige Unterlassungen des Klägers als Mieter zurückzuführen, auch wenn dem Beklagten als Vermieter insoweit im Regelfall ein Anscheinsbeweis zugute kommt (OLG Hamm WuM 1996, 470).

Völlig lebensfern ist die Vorstellung des Beklagten, dass der Kläger bei niedrigen Außentemperaturen nahezu täglich die Heizungsanlage auf Defekte hin hätte kontrollieren müssen. Allenfalls dann wäre aber der Schaden noch früher entdeckt worden, als es dem Beklagten selbst gelungen ist.

Mangels kausalen Verstoßes gegen die Obhutspflicht hat der Kläger auch nicht gegen seine Mängelanzeigepflicht verstoßen.

Es gelten hier auch keine Besonderheiten, weil es sich bei dem Mietobjekt um ein Einfamilienhaus handelt. Der Kläger durfte hier auf das normale Funktionieren der Heizanlage vertrauen, er hatte keine Anhaltspunkte für Defekte an der Heizanlage und wusste obendrein um die Kontrollbesuche des Beklagten als Vermieter der schon damals im Nachbarhaus wohnte.

Ähnlich wie im Versicherungsrecht ist es auch im Mietrecht dem Nutzer nicht zuzumuten, die Kontrollen so zu verdichten und auszurichten, dass der Eintritt eines Frostschadens vollständig vereitelt wird.

Es reicht vollkommen aus, wenn der Mieter das Einfamilienhaus hier ordnungsgemäß beheizte und das ordnungsgemäße Funktionieren der Heizung in zumutbarer und verkehrsüblicher Weise „genügend häufig“ überwachte oder überwachen ließ.

Der Mieter muss z. B. bei einwöchigem Skiurlaub im Winter nicht einen Kontrolldienst einschalten, sondern darf sich bei einer nicht reparaturanfälligen intakten Heizanlage und aufgedrehten Thermostatventilen an den Heizkörpern darauf verlassen, dass auch eine Woche lang die Beheizung ordnungsmäßig funktionieren wird.

Ebenso wenig muss ein Mieter den Kontrollintervall für seine Obhutspflicht dahin verstehen, dass dieser so eng zu bemessen ist, dass bei niedrigsten Außentemperatur und spontan ausgefallener Heizung ein drohender Frostschaden sofort erkannt und verhindert wird durch entsprechende Mängelanzeige an den Vermieter oder Notreparatur.

Die im Mietrecht erforderlichen Kontrollintervalle sind anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls festzulegen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Beklagte als Vermieter im Nachbarhaus wohnte und bereits im selben Winter durch Hantieren an den Thermostatventilen bzw. Höherstellen der Heizung dasjenige getan hat, was er vom Mieter/Kläger erwarten durfte.

Zu Bauart, Alter und Funktionsweise sowie Wartungsarbeiten, Zuverlässigkeit und Störanfälligkeit der vermieterseitig gestellten Heizanlage ist im Verfahren nichts vorgetragen, insoweit durfte der Mieter davon ausgehen, dass die Anlage nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge reibungslos funktionieren werde.

Ein Mieter, der ein solches Objekt im Winter über Monate nicht mehr bewohnt, hat dies dem Vermieter/Beklagten anzuzeigen, das ist hier geschehen.

Selbst wenn die Kontrollintervalle bei sehr niedrigen Außentemperaturen mit 7-14 Tagen angenommen werden müssten, ist im vorliegenden Fall nicht einmal festgestellt, dass zwischen dem Höherstellen der Heizung durch den Beklagten und dem Ausfall der Heizung ein derartiges Intervall abgelaufen war.

Selbst wenn dies der Fall gewesen sein sollte, wäre keineswegs sicher, dass der Kläger/Mieter gerade 24 Stunden nach Ausfall der Heizung in den Räumlichkeiten aufgetaucht wäre bzw. hätte auftauchen müssen, und dann noch den Schaden hätte verhindern können. Wäre er drei Tage später gekommen, wäre der Schaden sowieso eingetreten und nicht mehr zu verhindern gewesen.

Selbst wenn man den Erfahrungssatz zugrunde legt, dass eine hohe Wahrscheinlichkeit für einen Frostschaden spricht, wenn während einer Frostperiode in einem längere Zeit ungeheizten Raum eine Wasserleitung aufgedrückt wird, die jahrelang einwandfrei gehalten hat, mag ein gewisser Anschein für eine Ursächlichkeit der Frosteinwirkung sprechen, dennoch kann hier nicht ausgeschlossen werden, dass der Fehler am Bedienteil Ausgangspunkt für die Schadenskette war, die zum Ausfall der Heizung führte und damit zum Einfrieren der Heizungsleitungen.

Hinzu kommt, dass im vorliegenden Fall nicht von „ungeheizten Räumen“ (vgl. BGH NJW 1972, 35) ausgegangen werden kann, sondern von temperierten Räumen aufgrund höhergestellter Heizanlage.

Entsprechend dem Fall des BGH ist der Kläger hier auch seiner Mitteilungspflicht gegenüber dem Vermieter nachgekommen.

Der Kläger war nicht verpflichtet, sämtliches Wasser aus den Heizungsrohren abzulassen, nachdem der Beklagte als Vermieter selber die Heizanlage höher gestellt hatte und auch im Telefonat mit dem Kläger nicht die Anregung gab, die Heizung komplett entleeren zu wollen.

Der vorliegende Fall, dass ein Mieter sein Objekt nicht nutzt, entspricht vertragsgemäßen Verhalten. Kein Mieter muss kontinuierlich angemieteten Wohnraum nutzen.

Ob in einem anders gelagerten Fall, indem der Vermieter nicht kooperativ tätig ist und auch nicht im Nachbarhaus wohnt, anderweitig zu entscheiden wäre, kann hier offen bleiben.

Ebenfalls kann dahingestellt bleiben, ob das Höherstellen der Heizung durch den Beklagten als Vermieter eine Gefälligkeit darstellt, oder einen Auftrag im Rechtssinne. Unstreitig ist jedenfalls, dass zeitnah zu dem Einfrieren der Heizkörper eine entsprechende Kontrolle und Manipulation an der Heizanlage durch den Beklagten als Vermieter erfolgte.

Offenbar hat der Beklagte selbst keine Bedenken in Richtung auf einen Ausfall der Heizanlage gehabt.

Ebenso wenig schlüssig ist die Argumentation des Beklagten-Vertreters im Termin vom 25.1., wonach die Rechtsprechung eine zweitägige Kontrolle bei Frost postuliere. Entsprechende Entscheidungen sind auch nicht vorgelegt worden.

Soweit der Beklagten-Vertreter auf § 24 Ziffer 2. des Mietvertrages verweist, ist dies für die vorliegende Frage unerheblich.

Entscheidend ist, dass der Vermieter einen Schlüssel hatte, der Mieter nicht mehr in der Wohnung wohnte und Einverständnis des Mieters bestand, dass der Vermieter die Wohnung bei Frost betreten durfte und sollte.

Durch den Anruf des Beklagten, dass er die Heizung höher geschaltet habe, durfte der Kläger sich in Sicherheit wiegen, dass hier alles seine Richtigkeit hätte und ihn lediglich hohe Heizkosten treffen würden.

Im Übrigen soll dem Beklagten bekannt gewesen sein, dass die Nutzungsaufgabe durch den Kläger als Mieter mit einer schweren Erkrankung seines Vaters zusammenhing, die einen Ortswechsel erforderlich machte.

Dies muss nicht der einzige Grund gewesen sein.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 709 ZPO.

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