Urteile

Bei Eigentümerwechsel geht der Anspruch auf erstmalige Zahlung der Mietkaution auf den Erwerber über

Tenor

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Neumünster vom 04.07.2011 geändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.000,- € zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Entscheidungsgründe

Gründe

I.

Der Kläger begehrt von dem Beklagten die Leistung einer Mietsicherheit für die von ihm gemietete Wohnung.

Der Beklagte mietete mit Vertrag zum xxx.2007 von dem damaligen Zwangsverwalter xxx im Haus Ch.straße xxx in N. In § 6 Ziff. 2 des Vertrages findet sich die Vereinbarung, dass der Beklagte eine Barkaution in Höhe von 1.000,- € zu leisten hat. Der Beklagte zog in die Wohnung ein, zahlte die Kaution aber nicht.

Im Wege der Zwangsversteigerung erwarb die Fa. C. das Haus mit der Wohnung des Beklagten. Sie verkaufte es weiter an den Kläger, der im Dezember 2010 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Ebenfalls im Dezember 2010 trat die C. mit schriftlicher Vereinbarung sämtliche Zahlungsansprüche aus dem Mietverhältnis mit dem Beklagten, insbesondere auch den Anspruch auf Zahlung der Mietsicherheit an den Kläger ab.

Der Beklagte hat gegen den Anspruch die Einrede der Verjährung erhoben und hilfsweise mit von ihm behaupteten Gegenforderungen aufgerechnet. Er verweist insoweit auf Mängel der Mietwohnung sowie des im gleichen Haus angemieteten Gewerberaums. Er ist außerdem der Auffassung, einen Rückforderungsanspruch im Hinblick auf in der Vergangenheit überzahlte Mieten zu haben.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils verwiesen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, weil der Anspruch auf Zahlung der Mietkaution nicht wirksam an den Kläger abgetreten worden sei. Zwar habe die C. eine entsprechende Abtretungserklärung abgegeben, sie sei jedoch ihrerseits mangels Abtretung nicht Anspruchsinhaberin gewesen. Die Zahlung einer Mietkaution sei eine vom Mietvertrag getrennt zu sehende Sicherungsabrede, auf die § 566 Abs. 1 BGB keine Anwendung finde. Darin liege weder ein Wertungswiderspruch zu § 566a BGB noch würden die Interessen des Erwerbers unzulässig verkürzt, weil dieser sich den Kautionsanspruch abtreten lassen könne.

Gegen diese Rechtsauffassung wendet sich die Berufung des Klägers.

Der Kläger beantragt,

das Urteil das Amtsgerichts Neumünster vom 04.07.2011 aufzuheben und den Beklagten zu verurteilen, 1.000,- € an ihn zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg.

Der Kläger ist mit der Übertragung des Wohnungseigentums kraft Gesetzes auch Inhaber des Anspruchs auf erstmalige Zahlung der Kaution durch den Beklagten geworden. Der Übergang des Kautionszahlungsanspruchs ergibt sich aus einer analogen Anwendung des § 566a BGB.

Zunächst hat das Amtsgericht zu Recht festgestellt, dass § 566 BGB auf Kautionsansprüche grundsätzlich keine Anwendung findet. Wird vermieteter Wohnraum veräußert, tritt der Erwerber gemäß § 566 BGB anstelle des Vermieters in die „sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten“ ein. Der Anspruch auf Zahlung der Mietkaution ist kein solches sich aus dem Mietverhältnis ergebendes Recht, sondern eine getrennt vom Mietvertrag zu sehende Sicherungsabrede (BGH, NJW 1999, 1857, 1858 f.; a.A. Emmerich in: Emmerich/Sonnenschein, MietR, 9. Aufl., § 566a, Rn. 3).

Der Gesetzgeber hat insoweit eigens § 566a BGB geschaffen, der die Rechtsbeziehungen hinsichtlich der Mietkaution im Falle der Veräußerung von Wohnraum regelt. Danach tritt der Erwerber in die durch die Sicherheit begründeten Rechte und Pflichten ein, wenn der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit „geleistet hat“. § 566a BGB ist damit seinem Wortlaut nach nur auf die Fälle anwendbar, in denen der Mieter die Kaution bereits gezahlt hat. Gesetzlich nicht geregelt ist die Frage, wem der Kautionsanspruch zusteht, wenn der Mieter vor der Veräußerung die Sicherheit noch nicht geleistet hat.

Der Umgang mit dieser Regelungslücke ist umstritten. Es wird zum einen die Meinung vertreten, dass der Anspruch auf Zahlung der Kaution beim Veräußerer verbleibe (OLG Hamburg, NJWE-MietR 1997, 276; AG Wedding, Az. 15b C 46/08, zit. nach juris, Rz. 26; Weidenkaff in: Palandt, BGB-Komm., 71. Aufl., § 566, Rn. 17). Nach der Gegenansicht entspricht dieses Ergebnis nicht dem Sinn und Zweck von §§ 566, 566a BGB, wonach eine umfassende Rechtsnachfolge des Erwerbers in die Rechtsstellung des Veräußerers gewollt sei (Emmerich in: Staudinger, BGB-Komm., 2011, Rn. 1,4; Streyl in: Schmidt-Futterer, MietR, 10. Aufl., § 566 Rn. 102 f.; Häublein in: MüKo, BGB-Komm., 6. Aufl., § 566, Rn. 34; Börstinghaus, NZM 2004, 481, 485; Kraemer, NZM 2001, 737, 742; Stöber, ZVG-Komm., 19. Aufl., § 57, Rz. 4.6).

Für eine analoge Anwendung des § 566a BGB und damit für einen gesetzlichen Forderungsübergang spricht die Ähnlichkeit der Interessenlage bei geleisteter wie auch bei noch nicht geleisteter Kaution. Der BGH hat in seiner jüngsten Entscheidung zu der Thematik ausgeführt, dass § 566a BGB ein Auseinanderfallen von Mietvertrag und Kautionsabrede vermeiden solle und die Vorschrift deshalb in engem Zusammenhang mit dem Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis zu sehen sei (BGH NJW 2007, 1818, 1818 f.). § 566a BGB stellt eine enge Verknüpfung zwischen Mietvertrag und Sicherheitsleistung her. Nach der Veräußerung soll der Erwerber in die Rechte und Pflichten an der Kaution eintreten. Die gesetzliche Systematik sieht damit den Eintritt des Erwerbers nicht nur in den Mietvertrag, sondern auch in die Sicherheitsabrede vor. Der Veräußerer ist damit grundsätzlich aus den Rechten und Pflichten aus der Sicherheitsabrede entlassen; allein zum Schutze des Mieters verbleibt eine subsidiäre Haftung für die Rückgewähr der Sicherheitsleistung nach Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 566a S. 2 BGB.

Um den gesetzlich vorgesehenen engen Zusammenhang zu wahren, muss auch der Anspruch auf Zahlung der Kaution auch bei Eintritt des Erwerbers in den Mietvertrag mit übergehen. Es wäre ein Wertungswiderspruch darin zu sehen, wenn nach § 566a BGB alle Rechte und Pflichten aus der Mietkaution auf den Erwerber übergehen, nur der Anspruch auf erstmalige Zahlung der Kaution gerade nicht. Denn auf der anderen Seite ist es unstreitig, dass dem Erwerber auch ohne Abtretung ein Wiederauffüllungsanspruch zusteht, wenn der Veräußerer die Kaution ganz oder teilweise zur Befriedigung seiner Forderungen gegen den Mieter verbraucht hat (Börstinghaus, a.a.O.; Kraemer, a.a.O.).

Der Erwerber hat auch ein schutzwürdiges Interesse an dem Übergang des Kautionsanspruchs. Die weitere Entwicklung des Mietverhältnisses ist zum Zeitpunkt der Veräußerung noch nicht abzusehen, so dass sein Sicherungsbedürfnis höher ist als das des Veräußerers. Dies gilt auch für die Abrechnung der im Jahr der Veräußerung laufenden Betriebskosten, die der Erwerber zu übernehmen hat und nicht mehr der Veräußerer (Streyl in: Schmidt-Futterer, MietR, 10. Aufl., § 566, Rn. 111 m.w.N.). Weiterhin ist der Erwerber gemäß § 566a S. 1 BGB Schuldner des Rückzahlungsanspruchs geworden und zwar unabhängig davon, ob er selbst die Kaution überhaupt erhalten hat. An ihn muss sich der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zuerst halten. Vor diesem Hintergrund erscheint es nicht sachgerecht, wenn der Anspruch auf erstmalige Zahlung der Kaution auch nach Eigentümerwechsel beim Veräußerer bleibt. Anders herum ist die Haftung des Veräußerers aus § 566a S. 2 BGB auf Rückzahlung der Kaution abbedungen, wenn der Mieter die Herausgabe der Sicherheit an den Erwerber verlangt oder dieser zustimmt (Weidenkaff in: Palandt, BGB-Komm., § 566a, Rn. 6 m.w.N.). Dann ist seine Haftung aber erst recht ausgeschlossen, wenn der Mieter die Kaution direkt an den Erwerber zahlt. Insoweit ist der Veräußerer nicht mehr zur Rückzahlung verpflichtet und insoweit auch nicht schützenswert.

Gegen einen gesetzlichen Übergang des Kautionszahlungsanspruchs wird eingewandt, sie berücksichtige nicht ausreichend die Interessen des Veräußerers. Ihm als bisherigen Vermieter könnten noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis zustehen, für deren Absicherung eine Kautionszahlung auch nach Veräußerung noch erforderlich sei (OLG Hamburg, NJWE-MietR, 1997, 276 f.). Dem ist aber entgegen zu halten, dass der Sicherungszweck einer noch nicht gezahlten Kaution nach Veräußerung nur noch begrenzt erreicht werden kann. Die Kaution dient der Absicherung der im Laufe des Mietverhältnisses entstehenden Forderungen des Vermieters. Zwar ist anerkannt, dass der Vermieter seinen Kautionsanspruch auch bei Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht verliert, sondern bis zur Abrechnung über alle Forderungen gegen den Mieter behält. Hat der ursprüngliche Vermieter vor der Veräußerung aber die Kautionssumme noch nicht erhalten, so kann er auch direkt aus den – nach Veräußerung nunmehr abschließend feststehenden – Forderungen gegen den Mieter vorgehen. Sollte der Veräußerer ausnahmsweise doch ein Sicherungsinteresse haben, kann die Beibehaltung des Kautionsanspruchs auch bei der Veräußerung geregelt werden: §§ 566, 566a BGB sind abbedingbar.

Gegen einen gesetzlichen Übergang des Anspruchs auf Kautionszahlung wird weiter angeführt, dass der Veräußerer im Falle einer bereits geleisteten Sicherheit diese nur insoweit auf den Erwerber übertragen müsse, als er sie nicht mehr zur Sicherung seiner Forderungen gegen den Mieter benötige. Dies zeige, dass sich der ursprüngliche Vermieter vorrangig aus der Kaution befriedigen dürfe (OLG Hamburg, NJWE-MietR 1997, 276, 276 f. m.w.N.). Dieser Grundsatz kann aber nur gelten, wenn eine Kaution bereits gezahlt worden ist. Hat der Vermieter es hingegen bis zum Zeitpunkt der Veräußerung versäumt, die ihm geschuldete Sicherheit – notfalls gerichtlich – einzufordern, so kann er dies nach der Veräußerung nicht mehr nachholen. Denn durch den Eigentümerwechsel sind die Rechte und Pflichten aus Mietvertrag und Sicherheitsabrede nunmehr auf den Erwerber übergegangen, §§ 566, 566a BGB. Es kann insoweit auch nicht als praktikabel angesehen werden, wenn dem Veräußerer der Kautionszahlungsanspruch nur in der Höhe erhalten bleiben soll, in der er noch sicherungsbedürftige Ansprüche gegen den Mieter darlegen kann (so OLG Hamburg, a.a.O., 277). Gerade wenn diese der Höhe nach noch nicht berechnet oder streitig sind, bleibt unklar, in welcher Höhe der Erwerber einen überschießenden Anspruch auf Kautionszahlung hat und in welcher Höhe er Wiederauffüllung der Sicherheit verlangen kann. Dies würde zu einer unübersichtlichen Rechtslage führen, bei der der Kautionsanspruch gegebenenfalls nicht hinreichend bestimmbar ist.

Aus dieser Rechtslage ergibt sich – entgegen der Einschätzung des OLG Hamburgs (a.a.O.) – auch keine unangemessene Besserstellung des Mieters. In dem dortigen, speziell gelagerten Fall hatte das OLG Hamburg ausgeführt, dass der säumige Mieter bevorzugt werde, wenn er die Kautionszahlung bis zum absehbaren Eigentümerwechsel hinauszögere, weil er dann mit der noch nicht geleisteten Sicherheit nicht mehr für die Ansprüche seines bisherigen Vermieters hafte. Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass eine noch nicht geleistete Sicherheit auch keine besonders gute Sicherheit darstellt. Der bisherige Vermieter steht in der Regel nicht schlechter, wenn er in einer solchen Situation direkt aus seinen noch gegen den Mieter verbliebenen Forderungen vorgeht. Auch wird der die Kaution zunächst verweigernde Mieter durch den Forderungsübergang nicht generell besser gestellt, sondern sieht sich nach Eigentumsübergang dem Kautionszahlungsanspruch des neuen Vermieters gegenüber.

Außer einer Abwägung der Interessen von Veräußerer und Erwerber sind bei einem Eigentümerwechsel aber auch insbesondere die Belange des Mieters zu berücksichtigen, deren Schutz die §§ 566, 566a BGB gerade bezwecken. Insoweit ist zugunsten des Mieters die Regelung des § 415 BGB zu beachten. Die Vorschrift soll gewährleisten, dass einem Schuldner nicht im Wege der Schuldübernahme ein leistungsunfähiger oder leistungsunwilliger Gläubiger präsentiert wird, mit dem er selbst das Schuldverhältnis nicht eingegangen wäre. So hatte der BGH für § 572 BGB a.F. entschieden, dass dem Mieter wegen § 415 BGB ohne seine Zustimmung kein neuer Schuldner hinsichtlich seines Anspruchs auf Rückzahlung der Kaution gegenüber gestellt werden könne (BGH, NJW 1999, 2857, 1858 f.). Vielmehr müsse es neben der Haftung des Erwerbers auch bei der uneingeschränkten Haftung des Veräußerers bleiben. In dem vom BGH zu entscheidenden Fall hatte der Mieter dem ursprünglichen Vermieter in seinem Vertrauen einen Scheck ausgestellt, der auch eingelöst worden war. Als nach einem Eigentümerwechsel der neue Vermieter zahlungsunfähig wurde und ein Konkursverfahren eröffnet wurde, verblieb es im Hinblick auf § 415 BGB bei der Haftung des Veräußerers.

Der erforderliche Schutz des Mieters kann aber bei erstmaliger Zahlung der Kaution an den Erwerber auch auf anderem Wege erreicht werden. Der Mieter kann sowohl bei Auffüllung der Kaution als auch bei erstmaliger Zahlung darauf bestehen, dass das Geld getrennt vom Vermögen des Vermieters (§ 551 Abs. 3 S. 3 BGB) und insolvenzsicher angelegt wird (in diesem Sinne auch BGH, NJW 2007, 1818, 1818 f.). Auf diese Weise hängt die Durchsetzbarkeit seines Rückzahlungsanspruchs nicht von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des neuen Vermieters ab.

Es darf nicht übersehen werden, dass auch bei gesicherter wirtschaftlicher Durchsetzbarkeit des Rückzahlungsanspruchs Risiken bezüglich der Leistungsbereitschaft des neuen Vermieters verbleiben. Gerade die Zurückhaltung der Kaution nutzen Vermieter bei Auszug des Mieters nicht selten zu dem Zweck, streitige Verpflichtungen des Mieters (z.B. Schönheitsreparaturen) durchzusetzen und setzen die Kaution insoweit als empfindliches Druckmittel ein. Die Problematik des Schuldnerwechsels ist den §§ 566, 566a BGB und dem dahinter stehenden Prinzip „Kauf bricht Miete nicht“ aber immanent. Auch bezüglich sonstiger Forderungen des Mieters, insbesondere auf Beseitigung von Mängeln an der Mietsache, ist der Erwerber nach der Veräußerung ohne Zustimmung des Mieters der neue Schuldner. Diese Form des „systemwidrigen“ Schuldnerwechsels ist – letztlich zum Schutze der Mieterstellung bei Veräußerung – vom Gesetzgeber gewollt (so auch BGH, NJW 1999, 1857, 1859). Dabei soll der in § 566a BGB gewährleistete Mieterschutz nach seiner Systematik nicht allein zu Lasten des Erwerbers umgesetzt werden. Vielmehr sieht die Norm auch den Eintritt des Erwerbers in die Rechte aus der Kautionsabrede vor. Dabei muss an erster Stelle das Recht auf Erhalt der Kaution stehen; denn der Erwerber ist – wie gezeigt – auch von Anfang an mit dem Rückzahlungsanspruch des Mieters belastet.

Abschließend steht auch das sog. Fälligkeitsprinzip des § 566 BGB einem gesetzlichen Forderungsübergang des Kautionszahlungsanspruchs nicht entgegen (so aber OLG Hamburg, NJWE-MietR 1997, 276, 276). Beim Kautionszahlungsanspruch handelt sich gerade nicht um ein Recht aus dem Mietvertrag, so dass § 566 BGB keine Anwendung findet (s.o.). Im Hinblick auf engen Zusammenhang zwischen Mietverhältnis und Sicherungsabrede kommt es vielmehr auf eine analoge Anwendung der Vorschrift des § 566a BGB an, der das Fälligkeitsprinzip nicht zugrunde liegt. Es passt auch seinem Sinn und Zweck nach nicht auf den Kautionszahlungsanspruch. Anders als bei dem Anspruch auf Zahlung des Mietzinses, der jeden Monat neu entsteht, handelt es sich um einen Daueranspruch, der für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses als Sicherung besteht.

Das Erfordernis einer analogen Anwendung des § 566a BGB zeigt sich insbesondere im vorliegenden Fall, in dem der neue Vermieter das Eigentum an der Wohnung im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens erworben hat. Gemäß § 57 ZVG finden die §§ 566, 566a BGB auf Mietverhältnisse im Falle der Zwangsversteigerung entsprechende Anwendung. Im Rahmen einer Zwangsversteigerung fehlt es regelmäßig an der Abtretung des Kautionszahlungsanspruchs, weil der Eigentumserwerb kraft Gesetzes mit Zuschlag erfolgt, § 90 ZVG. Der Ersteher erwirbt das Eigentum gemäß § 90 Abs. 1 ZVG originär und nicht vom Schuldner abgeleitet. Eine Abtretung durch den Zwangsverwalter kann auch nach Aufhebung der Zwangsverwaltung nicht nachgeholt werden, weil dieser nunmehr keine eigene Rechtsposition mehr an der Immobilie inne hat.

Steht dem Kläger der Anspruch auf Zahlung der Kaution damit zu, kommt es auf die Einwendungen des Beklagten an. Diese greifen im Ergebnis nicht durch:

Der Anspruch auf erstmalige Zahlung der Kaution ist nicht verjährt. Das Mietverhältnis begann zum xxx.2007, der Mahnbescheid betreffend die Kaution ist dem Beklagten am 30.12.2010 zugestellt worden.

Weiterhin kann der Beklagte gegen den Kautionszahlungsanspruch weder ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen noch mit Gegenforderungen aufrechnen. Der Mieter muss die Kautionssumme auch dann zahlen, wenn sich die Mietsache nicht in einem vertragsgemäßen Zustand befindet und er dennoch einzieht. Zur Durchsetzung von Mangelbeseitigungs- und Schadensersatzansprüchen besteht insoweit kein Zurückbehaltungsrecht. Auch ist eine Aufrechnung des Mieters gegen den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Kaution ausgeschlossen (Schmidt-Futterer, MietR, 10. Aufl., Rn. 64 m.w.N.).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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