Urteile

Das Hausrecht des Mieters

Tenor

1. Dem Beklagten wird aufgegeben, es zu unterlassen, ohne Zustimmung der Kläger das Grundstück T-Weg, ... F zu betreten.

2. Dem Beklagten wird angedroht, dass für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die in Ziffer 1. ausgesprochene Verpflichtung ein Ordnungsgeld bis zu 250.000,00 EUR und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft bis zu 6 Monaten festgesetzt wird.

3. Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Beklagten auferlegt.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

5. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Kläger Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Tatbestand:

Die Kläger mieteten vom Beklagten unter dem 23.09.2000 das im Tenor näher bezeichnete Haus.

Am Morgen des 07.07.10 hatten die Parteien vereinbart, dass vom Beklagten beauftragte Handwerker zur Ausführung von Arbeiten das Grundstück der Kläger betreten könnten. Diese Erlaubnis erstreckte sich nicht auf den Beklagten. Am fraglichen Morgen war der Beklagte jedoch vor Ort und hielt sich auf dem Bürgersteig vor dem das Haus das Grundstück abgrenzenden Gitterzaun auf. Er ist dann ohne Einverständnis der Kläger auf das Grundstück gegangen, um - wie er behauptet - die Handwerker auf deren Bitte kurzzeitig einzuweisen. Die Klägerin, die sich zu diesem Zeitpunkt alleine im Haus aufhielt, hat den Beklagten aufgefordert, das Grundstück zu verlassen, und sie hat auch die Polizei zu Hilfe gerufen. Bevor diese eintraf, hat der Beklagte das Grundstück wieder verlassen. Die Kläger behaupten, der Beklagte habe der Aufforderung, das Grundstück zu verlassen, nicht sofort entsprochen, sondern habe sich erst mal geweigert mit der Auffassung, dass er das Grundstück betreten könne, wann er wolle aufgrund seines Eigentumsrechts. Er habe dann erst das Grundstück verlassen, als die Polizei herbeitelefoniert worden sei. Auf dieser Grundlage ist nach Auffassung der Kläger damit zu rechnen, dass der Beklagte das Grundstück erneut ohne Zustimmung betritt.

Die Kläger beantragen,

den Beklagten zu verurteilen wie erkannt.

Der Beklagte beantragt

Klageabweisung.

Der Beklagte trägt vor, dass er sich nur ganz kurzzeitig auf dem Grundstück im Umfang von etwa 1 Minute aufgehalten habe. Er habe auch sofort auf Aufforderung der Klägerin das Grundstück verlassen. Eine Drohung mit der Polizei sei nicht notwendig gewesen. Im Übrigen verhalte er sich rechtstreu unter Respekt des Hausrechts der Kläger und betrete auch deren Grundstück nur mit Erlaubnis, sei es von den Klägern erteilt oder gerichtlich erstritten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die von ihnen zu den Akten gereichten Urkunden Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist begründet.

Die Kläger haben gegen den Beklagten den begehrten Unterlassungsanspruch nach den §§ 1004 analog, 823 Abs. 1 BGB. Dass der Beklagte das Grundstück der Kläger ohne deren Erlaubnis betreten hat, wurde jedenfalls in der mündlichen Verhandlung unstreitig. Dies hat der Beklagte in seiner persönlichen Anhörung selbst so eingeräumt. Er hat dazu selbst vorgetragen, dass er jedenfalls nicht länger als eine Minute auf dem Grundstück gewesen sei, und es auf Aufforderung der Klägerin auch sofort wieder verlassen hat.

Dass die Kläger durch ihr Mietverhältnis das Hausrecht haben und damit auch das den Beklagten als Eigentümer beschränkende Betretungsrecht, ist zwischen den Parteien unstreitig. Der Beklagte hat sich selbst immer wieder darauf berufen, dass es ihm klar sei, und dass er sich auch daran halte, dass er das Grundstück nur mit entsprechender Erlaubnis betrete. Er konnte auch in der umfangreichen Erörterung in der mündlichen Verhandlung dann aber nicht erklären, warum er gleichwohl das Grundstück der Kläger an dem fraglichen Morgen betreten hat. Ihm war zu diesem Zeitpunkt klar oder musste klar sein, dass er das Grundstück widerrechtlich und im Bewusstsein dieser Widerrechtlichkeit betrat. Auf dem Hintergrund der gerichtsbekannten Spannungen, wie sie auch aus dem Verfahren vor dem erkennenden Gericht 26 C 197/09 deutlich geworden sind und sich auch in dem vorliegenden erstinstanzlichen Urteil des AG Brühl, 21 C 505/08, äußern, musste dem Beklagten auch klar sein, dass die Kläger nicht geneigt sein würden, stillschweigend über einen solchen Eingriff in ihr Recht als Mieter hinwegzusehen, wie man das etwa bei der vorgetragenen Handwerkerunterweisung - dies einmal zugunsten des Beklagten unterstellt - in einem funktionierenden Mieter-Vermieter-Verhältnis annehmen könnte. Unabhängig von der zwischen den Parteien streitigen Frage, wie lange sich der Beklagte letztlich auf dem Grundstück aufgehalten hat und mit welcher Intensität die Klägerin ihn des Grundstücks verweisen musste, steht fest, dass der Beklagte mit dem auch von ihm selbst eingeräumten Betreten des Grundstücks das Recht der Kläger auf ungestörten Besitz ihres Hausgrundstückes rechtwidrig beeinträchtigt hat. Dieser Eingriff begründet anerkanntermaßen eine tatsächliche Vermutung für die Wiederholungsgefahr (Palandt/Bassenge, § 1004 BGB Rd.-Nr. 32 mit weiteren Nachweisen). Die Klägerseite sieht hier auch zu Recht eine Wiederholungsgefahr in der Tatsache, dass sich der Beklagte trotz der sich dem Beklagten aufdrängenden Erkenntnisse, dass sich der Kontakt der Kläger mit ihm auf das unabdingbar notwendige beschränken soll, über diesen Wunsch und das Recht der Beklagten einfach hinweggesetzt hat. Die Wiederholungsgefahr rechtfertigt sich auch daraus, dass der Beklagte, der gerichtsbekannt vielfältige Mietobjekte selbst verwaltet, auch und gerade den Handwerkereinsatz betreffend des Objektes der Kläger selbst steuert und von daher immer wieder die Notwendigkeit entsteht, dass zur Durchführung von Arbeiten entsprechender auch räumlicher Kontakt hergestellt werden muss. Die Kläger haben insoweit auch glaubhaft erklärt, dass sie das im Rahmen des Notwendigen akzeptieren würden, um dem Beklagten die Durchführung der notwendigen Arbeiten zu ermöglichen, auch etwa im Hinblick auf Überwachung und Einweisung der Handwerker. Sie haben auch erklärt, dass sie im vorliegenden Fall, wenn sich die Notwendigkeit erwiesen hätte, auf entsprechenden Antrag dem Beklagten den Zutritt auf das Grundstück gestattet hätten. Es war daher auch aus der Sicht des Beklagten keinerlei Notwendigkeit erkennbar, gegen den für ihn völlig klaren entgegenstehenden Willen der Klägerseite das Grundstück zu betreten. Von daher liegt in einer Gesamtwürdigung auch des Gesamtverhältnisses der Parteien eine Wiederholungsgefahr nahe. Dass eine solche Gefahr jedenfalls zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung weggefallen ist, davon hat der Beklagte das Gericht nicht überzeugt. An diesen Nachweis sind hohe Anforderungen zu stellen (BGH NJW 1999, 356, 358). Es ist insofern anerkannt, dass das bloße Versprechen, die störende Handlung nicht mehr vorzunehmen, eine solche Wiederholungsgefahr in der Regel nicht ausräumt. Der Beklagte hat dies zwar so erklärt und sich dahingehend geäußert, dass er generell das streitgegenständliche Grundstück nur mit Zustimmung der Kläger betritt. Und er den Vorfall im Nachhinein anders sieht, notfalls das Grundstück nicht betreten hätte, sondern mit den Handwerkern gegangen sei. Das hat der Beklagte auch eidesstattlich versichert. Nach dem Eindruck des Gerichtes in einer Gesamtwürdigung reicht das auch unter dem Blickwinkel der eidesstattlichen Versicherung allerdings nicht aus, um eine Gefahr einer Wiederholung auszuräumen. In der Regel wird nur ein strafbewährtes, d. h. zukunftssicherndes Versprechen mit einer Unterlassungserklärung eine solche Wiederholungsgefahr überzeugend ausräumen können. Der Beklagte hat hier - was auch dem Eindruck des Gerichts entspricht - unter dem Druck des Verfahrens und der weitgehend dann unstreitig gewordenen Tatsachen seiner Rechtsverletzung ein solches Versprechen abgeben. Die abgegebene eidesstattliche Versicherung sichert auch nicht ein entsprechend rechtstreues Verhalten des Beklagten in die Zukunft. Zu einer weitergehenden mit entsprechenden Konsequenzen versehenen Erklärung, etwa im Vergleichswege, war der Beklagte auch nicht bereit. Er kann sich also künftig mehr oder weniger ohne Konsequenzen von der im Prozess abgegebenen Erklärung, er werde das Grundstück nur mit Zustimmung betreten, distanzieren. Von daher ist es in Würdigung aller Umstände durchaus gerechtfertigt, aus dem Verstoß am 07.07.10 die erforderliche Wiederholungsgefahr herzuleiten. Dabei spielt auch keine Rolle, dass es sich bei dem Eingriff nach Art und Umfang um einen der eher geringeren Intensität handelt. Wie ausgeführt kam die Eingriffsintensität weniger daher, dass der Beklagte sich möglicherweise entsprechend seinem Vortrag nur ganz kurzzeitig auf dem Grundstück aufgehalten und auf Aufforderung wieder gegangen ist. Sie kam mehr daher, dass er sich im Bewusstsein, dass die Kläger aus dem Spannungsverhältnis zwischen den Parteien einen besonderen Respekt vor ihren Rechten durch den Beklagten erwarteten und auch erwarten durften, einfach darüber hinweggesetzt hat. Von daher ist auch der Schluss naheliegend, dass, wenn er das ohne rechtfertigenden Grund getan hat und auch im Rechtsstreit nichts dazu beiträgt, die Sorge und damit die verbundene Vermutung der Klägerseite auszuräumen, er werde sich auch künftig nicht rechtstreu verhalten, diese Wiederholungsgefahr als ernsthafte Besorgnis anzunehmen. Von daher musste die Klage Erfolg haben.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Streitwert: 2.500,00 EUR

Rechtsgebiete

Mietrecht

Normen

BGB §§ 823, 1004