Urteile

Grundbucheintragung bei Eigentumserwerb durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts

Leitsatz des Gerichts

Erwirbt eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) Grundstücks- oder Wohnungseigentum, reicht es für die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch aus, wenn die GbR und ihre Gesellschafter in der notariellen Auflassungsverhandlung benannt sind und die für die GbR Handelnden erklären, dass sie deren alleinige Gesellschafter sind; weiterer Nachweise der Existenz, der Identität und der Vertretungsverhältnisse dieser GbR bedarf es gegenüber dem Grundbuchamt nicht.

Entscheidungsgründe

Gründe:

...

Zulässigkeit der Rechtsbeschwerde

7 1. Die statthafte (§ GBO § 78 Abs. GBO § 78 Absatz 1 GBO) Rechtsbeschwerde ist auch im Übrigen zulässig (§ GBO § 78 Abs. GBO § 78 Absatz 3 GBO i. V. m. § FAMFG § 71 FamFG). Nach der Rechtsbeschwerdeschrift sollen offenbar sowohl die Bet. zu 2 als auch deren Gesellschafter Rechtsbeschwerdeführer sein. Das ist nicht zu beanstanden, denn sie alle sind zur Einlegung des Rechtsmittels berechtigt. Die GbR kann aufgrund ihrer Rechtsfähigkeit die durch die Zurückweisung des Eintragungsantrags betroffenen Rechte selbständig geltend machen. Daneben sind auch die Gesellschafter zur Erhebung der Rechtsbeschwerde berechtigt; denn im Hinblick darauf, dass die Eintragung der GbR in das Grundbuch nach § GBO § 47 Abs. GBO § 47 Absatz 2 Satz 1 GBO auch die Eintragung ihrer Gesellschafter erfordert, sind sie durch die Antragszurückweisung in ihrer Rechtsstellung betroffen.

Begründetheit der Rechtsbeschwerde – kein Eintragungshindernis

8 2. Die Rechtsbeschwerde ist auch begründet. Das von dem Beschwerdegericht als Grund für die Zurückweisung der Anträge angeführte rechtliche Hindernis besteht nicht.

Hinreichend bestimmte Bezeichnung der Wohnungseigentum erwerbenden GbR

9 a) Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts scheitert die Umschreibung des Wohnungseigentums auf die Bet. zu 2 nicht daran, dass diese in dem Vertrag vom 16. 10. 2009 nicht hinreichend bestimmt bezeichnet ist. Identität der GbR muss feststehen

10 aa) Zutreffend ist allerdings, dass ein Rechtsgeschäft, bei dem eine GbR Grund- oder Wohnungseigentum erwirbt, im Grundbuch nur vollzogen werden darf, wenn die Identität der Gesellschaft feststeht und diese somit von anderen GbR unterschieden werden kann (vgl. BGH v. 4. 12. 2008, BGH 04.12.2008 Aktenzeichen V ZB 74/08, BGHZ 179, BGHZ Band 179 Seite 102, BGHZ Band 179 Seite 112, DStR 2009, DSTR Jahr 2009 Seite 284, Rn. 20 für die Eintragung einer Sicherungshypothek). Hierbei handelt es sich um eine Folge des Bestimmtheitsgrundsatzes, der das gesamte Grundbuchrecht beherrscht (BGH v. 24. 11. 1978, BGH 24.11.1978 Aktenzeichen V ZB 6/76, BGHZ 73, BGHZ Band 73 Seite 211, BGHZ Band 73 Seite 214, NJW 1979, NJW Jahr 1979 Seite 421). Dieser verlangt im Hinblick auf die durch das Grundbuch bezweckte Sicherheit des Rechtsverkehrs, dass nicht nur das betroffene Grundstück selbst sowie der Inhalt des dinglichen Rechts, sondern auch die Person des Berechtigten. klar und eindeutig feststehen müssen (vgl. OLG München v. 5. 2. 2010, OLGMUENCHEN 05.02.2010 Aktenzeichen 34 Wx 116/09, NZG 2010, NZG Jahr 2010 Seite 341; Bauer, in: Bauer/von Oefele, GBO, 2. Aufl., AT Rn. I 16; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rn. 18).

Hierfür reicht Benennung der GbR und ihrer Gesellschafter im Kaufvertrag

11 bb) Die sich hieraus ergebenden Anforderungen werden durch die in dem Vertrag enthaltene Benennung der Bet. zu 2 und ihrer beiden Gesellschafter erfüllt. Der Angabe weiterer Unterscheidungsmerkmale bedarf es nicht. Nach Neuregelung durch das ERVGBG sind auch die Gesellschafter mit näheren Angaben im Grundbuch einzutragen

12 (1) Das folgt aus der Regelung in § GBO § 47 Abs. GBO § 47 Absatz 2 Satz 1 GBO. Nach dieser durch das Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren sowie zur Änderung weiterer grundbuch-, register- und kostenrechtlicher Vorschriften (ERVGBG) vom 11. 8. 2009 (BGBl I 2009, BGBL Jahr 2009 I Seite 2713) eingefügten Vorschrift wird ein Recht einer GbR in der Form in das Grundbuch eingetragen, dass neben der Gesellschaft als derjenigen, der es materiellrechtlich zusteht (BGH v. 25. 1. 2008, BGH 25.01.2008 Aktenzeichen V ZR 63/07, NJW 2008, NJW Jahr 2008 Seite 1378, NJW Jahr 2008 Seite 1379, Rn. 7; v. 25. 9. 2006, BGH 25.09.2006 Aktenzeichen II ZR 218/05, NJW 2006, NJW Jahr 2006 Seite 3716, Rn. 10), auch die Gesellschafter im Grundbuch eingetragen werden. Eine Eintragung der GbR alleine unter der gewählten Bezeichnung kommt – anders als nach der vor dem Inkrafttreten des ERVGBG bestehenden Rechtslage (BGH v. 4. 12. 2008, BGH 04.12.2008 Aktenzeichen V ZB 74/08, a. a. O., Rn. 20) – nicht in Betracht. Der Name der GbR steht somit für das Grundbuchverfahren nicht (mehr) als taugliches Abgrenzungskriterium gegenüber anderen GbR zur Verfügung. Die Identifizierung der Gesellschaft erfolgt über die notwendige Benennung ihrer Gesellschafter (vgl. BGH v. 2. 12. 2010, BGH 02.12.2010 Aktenzeichen V ZB 84/10, NJW 2011, NJW Jahr 2011 Seite 615, NJW Jahr 2011 Seite 616, Rn. 10 [zur Veröff. in BGHZ vorgesehen] unter Bezugnahme auf die Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses zum ERVGBG, BT-Drs. 16/13437, S. 24 li. Sp.; v. 24. 2. 2011, BGH 24.02.2011 Aktenzeichen V ZB 253/10, NZG 2011, NZG Jahr 2011 Seite 425, Rn. 18). Diese müssen nach § GRUNDBV § 15 Abs. GRUNDBV § 15 Absatz 1 Buchst. c GBV in einer Weise bezeichnet werden, die bei natürlichen Personen den Anforderungen des § GRUNDBV § 15 Abs. GRUNDBV § 15 Absatz 1 Buchst. a GBV (Name, Geburtsdatum, ggf. Beruf und Wohnort) und bei juristischen Personen sowie Handels- und Partnerschaftsgesellschaften denjenigen des § GRUNDBV § 15 Abs. GRUNDBV § 15 Absatz 1 Buchst. b GBV (Name oder Firma, Sitz) genügt. Ist das – wie hier – der Fall, ist die Gesellschaft hinreichend bestimmt, ohne dass noch weitere Angaben erforderlich sind (ebenso Böttcher, AnwBl 2011, ANWBL Jahr 2011 Seite 1, ANWBL Jahr 2011 Seite 3; a. A. OLG München v. 5. 2. 2010, OLGMUENCHEN 05.02.2010 Aktenzeichen 34 Wx 116/09, a. a. O.; OLG Frankfurt v. 17. 6. 2010, OLGFRANKFURTAM 17.06.2010 Aktenzeichen 20 W 194/10, BeckRS 2011, BECKRS Jahr 347, Rn. 6; Hügel/Reete, GBO, 2. Aufl., § 47 Rn. 112; Heinze, RNotZ 2010, RNOTZ Jahr 2010 Seite 289, RNOTZ Jahr 2010 Seite 302; Krauß, notar 2010, 360, 361; Werner, MDR 2010, MDR Jahr 2010 Seite 721, MDR Jahr 2010 Seite 722).

Zusätzliche Eintragung von Namen und Sitz der GbR im Grundbuch nur bei konkreten Anhaltspunkten für weitere GbR mit identischen Gesellschaftern

13 (2) Etwas anderes ergibt sich nicht deshalb, weil die Regelung in § GRUNDBV § 15 Abs. GRUNDBV § 15 Absatz 1 Buchst. c GBV die Möglichkeit eröffnet, zusätzlich zu den Gesellschaftern auch den Namen und den Sitz der GbR in das Grundbuch einzutragen. Solche zusätzlichen Angaben kann das Grundbuchamt hinzufügen, wenn dies – ähnlich wie bei namensgleichen natürlichen Personen – geboten ist, um die einzutragende GbR von anderen GbR mit identischem Gesellschafterbestand zu unterscheiden. Weitergehende Anforderungen an die Identifizierung hat der Gesetzgeber mit der Regelung jedoch nicht angestrebt. Er hat das Problem möglicher Identitätszweifel bei der Eintragung einer GbR gesehen, es aber unter Hinweis darauf, dass sich insoweit keine wesentlichen Unterschiede gegenüber anderen Rechtsträgern ergeben, für nicht durchgreifend erachtet (Beschlussempfehlung, BT-Drs. 16/13437, S. 24 re. Sp.; ebenso schon BGH v. 4. 12. 2008, BGH 04.12.2008 Aktenzeichen V ZB 74/08, a. a. O., Rn. 20 für die Rechtslage vor dem Inkrafttreten des ERVGBG). Deshalb besteht grundsätzlich keine Notwendigkeit für die Eintragung von Namen und Sitz der GbR (Steffek, ZIP 2009, ZIP Jahr 2009 Seite 1445, ZIP Jahr 2009 Seite 1447). Dessen ungeachtet können mögliche Schwierigkeiten bei der Feststellung der Identität einer GbR durch die Angabe zusätzlicher, über die Benennung der Gesellschafter hinausgehender Unterscheidungsmerkmale allenfalls verringert werden. Vollständig ausschließen lassen sie sich nicht. Bestehen also – wie hier – keine konkreten Anhaltspunkte für das Vorhandensein einer anderen GbR mit identischen Gesellschaftern, hat das Grundbuchamt keinen Anlass, solche zusätzlichen Angaben einzutragen, und deshalb auch keinen Anlass, deren Nachweis zu verlangen.

14 (3) Gibt somit – wie hier – eine GbR eine Grundbucherklärung ab und ist sie dabei in Übereinstimmung mit der Regelung in § GBO § 47 Abs. GBO § 47 Absatz 2 Satz 1 GBO bezeichnet, kann und muss das Grundbuchamt den Antrag grundsätzlich ohne weitere Identitätsnachweise vollziehen (Beschlussempfehlung, BT-Drs. 16/13437, S. 24 re. Sp.). Erklärung der für die GbR Handelnden in notariellem Kaufvertrag genügt ebenfalls Nachweisanforderungen

15 b) Der Eintragung steht auch kein sonstiges Hindernis entgegen. Die in der notariellen Verhandlung von J und Dr. M abgegebene Erklärung, sie handelten als alleinige Gesellschafter einer aus ihnen bestehenden GbR, reicht für die Eintragung des Eigentums der Bet. zu 2 aus. Weiterer Nachweise bedarf es insoweit ebenfalls nicht. Diesbezüglicher Rechtsstreit in Rechtsprechung und Literatur



16 aa) Das ist allerdings in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten.

17 (1) Eine Ansicht verneint die Nachweiseignung einer Erklärung der Gesellschafter über die rechtlichen Verhältnisse der GbR, Existenz und Identität der Gesellschaft sowie die Vertretungsberechtigung der handelnden Personen seien in der Form des § GBO § 29 GBO nachzuweisen. Dieser Nachweis könne durch eine in dem notariellen Kaufvertrag enthaltene Erklärung der für die GbR Handelnden nicht geführt werden, da dieser lediglich die Abgabe der Erklärung, nicht aber deren inhaltliche Richtigkeit beweise (z. B. OLG München, v. 20. 7. 2010, OLGMUENCHEN 20.07.2010 Aktenzeichen 34 Wx 63/10, NZG 2010, NZG Jahr 2010 Seite 1065; OLG Nürnberg v. 8. 4. 2010, OLGNUERNBERG 08.04.2010 Aktenzeichen 10 W 277/10, ZIP 2010, ZIP Jahr 2010 Seite 1344, ZIP Jahr 2010 Seite 1345, BeckRS 2010, BECKRS Jahr 17071; OLG Hamm v. 2. 11. 2010, OLGHAMM 02.11.2010 Aktenzeichen 15 W 440/10, ZIP 2010, ZIP Jahr 2010 Seite 2245, ZIP Jahr 2010 Seite 2247, BeckRS 2010, BECKRS Jahr 27687; OLG Rostock v. 14. 9. 2010, OLGROSTOCK 14.09.2010 Aktenzeichen 3 W 100/10, NZG 2011, NZG Jahr 2011 Seite 301; OLG Köln v. 13. 12. 2010, OLGKOELN 13.12.2010 Aktenzeichen 2 Wx 137/10, FGPrax 2011, FGPRAX Jahr 2011 Seite 13, FGPRAX Jahr 2011 Seite 16, BeckRS 2011, BECKRS Jahr 999; KG v. 25. 11. 2010, KG 25.11.2010 Aktenzeichen 1 W 417/10, DStR 2011, DSTR Jahr 2011 Seite 279; OLG Bamberg v. 9. 2. 2011, OLGBAMBERG 09.02.2011 Aktenzeichen 3 W 176/10, NZG 2011, NZG Jahr 2011 Seite 427; OLG Karlsruhe v. 8. 4. 2011, OLGKARLSRUHE 08.04.2011 Aktenzeichen 11 Wx 127/10, BeckRS 2011, BECKRS Jahr 8477; Bestelmeyer, Rpfleger 2010,RPFLEGER Jahr 2010 Seite 169, RPFLEGER Jahr 2010 Seite 182; Heinze, ZNotP 2010, 409, 414 [großzügiger RNotZ 2010, RNOTZ Jahr 2010 Seite 289, RNOTZ Jahr 2010 Seite 303]; Lautner, DNotZ 2009, DNOTZ Jahr 2009 Seite 650, DNOTZ Jahr 2009 Seite 658; ders., MittBayNot 2010, MITTBAYNOT Jahr 2010 Seite 286, MITTBAYNOT Jahr 2010 Seite 289; ders., MittBayNot 2011, MITTBAYNOT Jahr 2011 Seite 32, MITTBAYNOT Jahr 2011 Seite 33; Demharter, EWIR 2010, EWIR Jahr 2010 Seite 489, EWIR Jahr 2010 Seite 490; Schneider, ZfIR 2010, 728, 729; wohl auch Hügel/Knobloch, DB 2010, DB Jahr 2010 Seite 2433,DB Jahr 2010 Seite 2438).

18 (2) Eine zweite Auffassung geht ebenfalls von der Anwendbarkeit der Regelung des § GBO § 29 GBO aus. Sie meint aber in Anlehnung an die Grundsätze zur Vollmachtsbestätigung, dass eine anlässlich der Beurkundung des Kaufvertrags erteilte Bestätigung der Existenz, des Gesellschafterbestands und der Vertretungsverhältnisse der GbR durch die für sie Handelnden regelmäßig ausreichend sei, um die Eintragungsvoraussetzungen in der gebotenen Form nachzuweisen (z. B. OLG Saarbrücken v. 26. 2. 2010, OLGSAARBRUECKEN 26.02.2010 Aktenzeichen 5 W 371/09, DNotZ 2010, DNOTZ Jahr 2010 Seite 301, DNOTZ Jahr 2010 Seite 303; OLG Oldenburg, v. 19. 7. 2010, OLGOLDENBURG 19.07.2010 Aktenzeichen 12 W 133/10, RNotZ 2010, RNOTZ Jahr 2010 Seite 538; OLG Brandenburg v. 7. 10. 2010, OLGBRANDENBURG 07.10.2010 Aktenzeichen 5 Wx 77/10, NJW-RR 2011, NJW-RR Jahr 2011 Seite 166, NJW-RR Jahr 2011 Seite 168; OLG Dresden v. 21. 10. 2010, OLGDRESDEN 21.10.2010 Aktenzeichen 17 W 1065/10, NotBZ 2010, NOTBZ Jahr 2010 Seite 463, NOTBZ Jahr 2010 Seite 464, BeckRS 2010, BECKRS Jahr 29539; Hügel/Reetz, GBO, 2. Aufl., § 47 Rn. 112; Albers, ZfIR 2010, 705, 708; Böttcher, ZfIR 2009, 613, 618; ders., NJW 2010, NJW Jahr 2010 Seite 1647, NJW Jahr 2010 Seite 1655; ders., ZNotP 2010, 173, 1761; ders., AnwBl 2011, ANWBL Jahr 2011 Seite 1, ANWBL Jahr 2011 Seite 5; ders., NJW 2011, NJW Jahr 2011 Seite 822, NJW Jahr 2011 Seite 830; Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 4. Aufl., Rn. 286 [strenger aber notar 2009, 429, 437 und notar 2010, 360, 363]; Miras, DStR 2010, DSTR Jahr 2010 Seite 604, DSTR Jahr 2010 Seite 608; Werner, MDR 2010,MDR Jahr 2010 Seite 721, MDR Jahr 2010 Seite 723; Zimmer, ZfIR 2010, 332 f.; wohl auch Böhringer, NotBZ 2009, NOTBZ Jahr 2009 Seite 86, NOTBZ Jahr 2009 Seite 88 f.; Weimer, NotBZ 2010,NOTBZ Jahr 2010 Seite 195,NOTBZ Jahr 2010 Seite 196).

19 (3) Demgegenüber hält Reymann (ZNotP 2011, 84, 101 ff.) einen in der Form des § GBO § 29 GBO zu führenden Nachweis der rechtlichen Verhältnisse der GbR nicht für erforderlich (i. E. ebenso Ruhwinkel, DNotZ 2010, DNOTZ Jahr 2010 Seite 304, DNOTZ Jahr 2010 Seite 305; ders., MittBayNot 2009, MITTBAYNOT Jahr 2009 Seite 177, MITTBAYNOT Jahr 2009 Seite 160; ders., MittBayNot 2009, MITTBAYNOT Jahr 2009 Seite 421, MITTBAYNOT Jahr 2009 Seite 424). Zwar müssten die für die Gesellschaft handelnden Personen bei der Auflassung Erklärungen zur Existenz, Identität und Vertretung der GbR abgeben. Ein Nachweis, dass diese Angaben richtig sind, könne das Grundbuchamt aber grundsätzlich nicht verlangen. Das sei eine Folge der Regelung des § GBO § 47 Abs. GBO § 47 Absatz 2 GBO, aufgrund derer das Recht der GbR grundbuchrechtlich durch die Gesellschafter „mediatisiert” werde, weshalb es eines auf die GbR bezogenen Nachweises nicht bedürfe. Anders sei es nur dann, wenn hinreichende Anhaltspunkte für das Unrichtigwerden des Grundbuchs vorlägen.

20 bb) Der Senat hält diese Auffassung für richtig. Aus der systematischen Stellung des § GBO § 47 Abs. GBO § 47 Absatz 2 Satz 1 GBO und dem von dem Gesetzgeber mit der Schaffung der Vorschrift verfolgten Zweck ergeben sich – auch in dem hier maßgeblichen Anwendungsbereich des § GBO § 20 GBO – Nachweiserleichterungen für die Eintragung von Rechten einer GbR.

Für Nachweiserleichterungen bei Eintragung von Rechten einer GbR sprechen die systematische Stellung der grundbuchrechtlichen Norm sowie …

21 (1) Der Gesetzgeber hat durch die im Rahmen des ERVGBG vorgenommenen Änderungen der Grundbuchordnung betreffend solche Eintragungen an die Rechtslage vor der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR angeknüpft. Seinerzeit erfolgten sie auf der Grundlage des § GBO § 47 GBO a. F. durch die Eintragung der Gesellschafter als den materiellrechtlich Berechtigten mit einem das Gesellschaftsverhältnis kennzeichnenden Zusatz (vgl. etwa BGH v. 2. 5. 1966, BGH 02.05.1966 Aktenzeichen II ZR 219/63, BGHZ 45, BGHZ Band 45 Seite 338, BGHZ Band 45 Seite 348, NJW 1966, NJW Jahr 1966 Seite 1311 und NJW Jahr 1966 Seite 2161 m. Anm. Schönle; BayObLG, Rpfleger 1985, RPFLEGER Jahr 1985 Seite 353, RPFLEGER Jahr 1985 Seite 354; Demharter, a. a. O., §19 Rn. 108; Meikel/Böhringer, GBO, 10. Aufl., § 47 Rn. 203). Ein Nachweis, dass die in der notariell beurkundeten Auflassung (§ BGB § 925 BGB) enthaltenen Angaben zu der GbR zutreffen, musste nicht erbracht werden. Denn im Anwendungsbereich des § GBO § 47 a. F. GBO unterlag die Frage, ob das behauptete Gesellschafts- oder sonstige Gemeinschaftsverhältnis bestand und ob es den mitgeteilten Inhalt hatte, grundsätzlich keiner Nachprüfung durch das Grundbuchamt (vgl. OLG Karlsruhe v. 4. 11. 1993, OLGKARLSRUHE 04.11.1993 Aktenzeichen 11 Wx 61/93, Rpfleger 1994, RPFLEGER Jahr 1994 Seite 248; Demharter, a. a. O., § 47 Rn. 13; Güthe/Triebel, GBO, 6. Aufl., § 47 Rn. 12; Meikel/Böhringer, a. a. O., § 47 Rn. 261; Schöner/Stöber, a. a. O., Rn. 254). Ausreichend für die Eintragung war die Erklärung der Gesellschafter, sofern dem Grundbuchamt nicht deren Unrichtigkeit bekannt war. Das hat seinen Grund darin, dass § GBO § 47 GBO a. F. – ebenso wie § GBO § 47 Abs. GBO § 47 Absatz 1 GBO – nicht die Voraussetzungen, sondern den Inhalt der Eintragung betrifft, weshalb § GBO § 29 GBO insoweit keine Anwendung findet (vgl. Güthe/Triebel, a. a. O.; Reymann, ZNotP 2011, 83, 102).

22 (2) Hieran hat sich durch die Einfügung des § GBO § 47 Abs. GBO § 47 Absatz 2 GBO nichts geändert.

23 (a) Die Vorschrift betrifft als Sonderfall der in § GBO § 47 Abs. GBO § 47 Absatz 1 GBO geregelten Eintragung eines gemeinschaftlichen Rechts ebenfalls nur den Inhalt der Grundbucheintragung, nicht ihre Voraussetzungen. Eine Regelung dazu, welche Nachweise erbracht werden müssen, damit das Recht der GbR eingetragen werden kann, enthält die Vorschrift nicht Sie war zudem systematisch im Zusammenhang mit den Regelungen über die Voraussetzungen einer Eintragung (§§ GBO § 19 ff. GBO) und deren Nachweis (§§ GBO § 29 ff. GBO) anzusiedeln gewesen. Dort fehlt sie jedoch.

… der Normzweck

24 (b) Ausweislich der Materialien zum ERVGBG soll mit der Regelung in § GBO § 47 Abs. GBO § 47 Absatz 2 Satz 1 GBO die Eintragung aller Gesellschafter zur bestimmten Bezeichnung des Berechtigten grundbuchverfahrensrechtlich erforderlich, aber auch ausreichend sein; die Vorschrift soll insbesondere verhindern, dass die GbR nach der Anerkennung ihrer Grundbuchfähigkeit allein unter ihrem Namen, also ohne Eintragung der Gesellschafter eingetragen werden kann, weil Existenz, ordnungsgemäße Vertretung und Identität der nur unter ihrem Namen eingetragenen GbR sich oftmals nicht in der Form des § GBO § 29 GBO nachweisen lassen (Beschlussempfehlung, BT-Drs. 16/13437, S. 24 II. Sp.). Durch die Regelung in § GBO § 47 Abs. GBO § 47 Absatz 2 Satz 1 GBO sollen mithin ansonsten, nämlich bei der Eintragung der GbR nur unter ihrem Namen, gegenüber dem Grundbuchamt zu führende Nachweise entbehrlich werden. Obwohl es inhaltlich nicht um eine Frage des Gemeinschaftsverhältnisses geht, hat sich der Gesetzgeber für eine dem entsprechende Behandlung entschieden, um das von ihm vorrangig verfolgte Ziel zu erreichen, dass die GbR grundbuchverfahrensrechtlich im Wesentlichen weiterhin so behandelt werden kann wie vor der Anerkennung ihrer Rechtsfähigkeit (so Beschlussempfehlung, BT-Drs. 16/13437, S. 24 re. Sp.).

Kein Widerspruch zur bisherigen Rechtsprechung des Senats (vor Inkrafttreten des ERVGBG)



25 (c) Dem widerspricht es nicht, dass der Senat in seinem Beschluss vom 4. 12. 2008 (V ZB 74/08, a. a. O., Rn. 24 f.) die Notwendigkeit eines Nachweises des Gesellschafterbestands sowie der Vertretungsverhältnisse für möglich erachtet hat Die Entscheidung betraf die Rechtslage vor dem Inkrafttreten des ERVGBG. Danach war die GbR aufgrund ihrer Rechtsfähigkeit grundsätzlich unter der gewählten Bezeichnung in das Grundbuch einzutragen (BGH v. 4. 12. 2008, BGH 04.12.2008 Aktenzeichen V ZB 74/08, a. a. O., S. 112, Rn. 20). Dem ist der Gesetzgeber indes nicht gefolgt. Er hat sich durch die Einfügung des § GBO § 47 Abs. GBO § 47 Absatz 2 Satz 1 GBO für eine Lösung entschieden, die einerseits der – mit der Rechtsfähigkeit notwendig einhergehenden (vgl. Kröger, NZG 2010, NZG Jahr 2010 Seite 801, NZG Jahr 2010 Seite 802) – Grundbuchfähigkeit der GbR Rechnung trägt. Andererseits soll aber das dingliche Recht der Gesellschaft grundbuchrechtlich durch die Gesellschafter vermittelt werden. Damit lässt sich das Erfordernis eines auf die rechtlichen Verhältnisse der GbR bezogenen und in der Form des § GBO § 29 GBO zu führenden Nachweises nicht vereinbaren. Zur Anforderung eines solchen Nachweises besteht vielmehr nur dann Veranlassung, wenn das Grundbuchamt über konkrete Anhaltspunkte verfügt, dass das Grundbuch durch die beantragte Eintragung unrichtig würde; die theoretische Möglichkeit, dass der Gesellschaftsvertrag jederzeit – auch mündlich – abgeändert werden kann, ist hierfür aber nicht ausreichend (Reymann, ZNotP 2011, 84, 103; ähnlich Ruhwinkel, MittBayNot 2009, MITTBAYNOT Jahr 2009 Seite 421, MITTBAYNOT Jahr 2009 Seite 424 f.).

Unterschiedliche Ausgestaltung von materiellem und Grundbuchverfahrensrecht

26 (d) Eine andere Beurteilung ist auch nicht deshalb gerechtfertigt, weil materiellrechtlich die GbR – und nicht die Gesellschafter in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit – das Grundeigentum erwirbt. Materielles Recht und Grundbuchverfahrensrecht sind jeweils selbstständige Rechtsgebiete und können in ihren Voraussetzungen und Rechtswirkungen unterschiedlich ausgestaltet sein (vgl. Melkel/Böttcher, a. a. O., Einl, B Rn. 5). Es stand dem Gesetzgeber daher frei, die gemäß § BGB § 873 Abs. BGB § 873 Absatz 1 BGB zu dem materiellen Rechtserwerb der GbR erforderliche Eintragung in des Grundbuch verfahrensrechtlich nicht an die Bezeichnung der Gesellschaft, sondern an die Benennung der Gesellschafter anzuknüpfen und so von der materiellen Berechtigung abzuweichen (vgl. Reymann, ZNotP 2011, 83, 107).

Mit Umschreibung des Eigentums war auch Löschung der Auflassungsvormerkung vorzunehmen …

27 3. Da es somit an dem von dem Beschwerdegericht angenommenen rechtlichen Hindernis für die Umschreibung des Eigentums auf die Bet. zu 2 fehlt, hätte auch der damit gemäß § GBO § 16 Abs. GBO § 16 Absatz 2 GBO verbundene Antrag auf Löschung der Auflassungsvormerkung aus diesem Grund nicht zurückgewiesen werden dürfen.

… und Buchgrundschuld einzutragen

28 4. Gleiches gilt für den Antrag auf Eintragung der zugunsten der Bet. zu 3 bestellten Buchgrundschuld, ohne dass es darauf ankommt, ob insoweit – wie die Bet. zu 2 geltend macht – bereits keine Verbindung mit dem Antrag auf Eigentumsumschreibung besteht. Denn entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts fehlt es nicht an einer wirksamen Bewilligung (§19 GBO) des Grundpfandrechts durch die Bet. zu 1. Diese ist bei der am 12. 11. 2009 beurkundeten Bestellung der Buchgrundschuld durch J und Dr. M vertreten worden, die hierbei als Gesellschafter der Bet. zu 2 gehandelt haben. Die für den Nachweis der Vertretungsmacht einzuhaltende Form des § GBO § 29 GBO (vgl. BayObLG v. 9. 7. 1980, BAYOBLG 09.07.1980 Aktenzeichen BReg. 2 Z 39/80, MittBayNot 1980, MITTBAYNOT Jahr 1980 Seite 152; KG v. 15. 1. 1985, KG 15.01.1985 Aktenzeichen 1 W 475/84, OLGZ 1985, OLGZ Jahr 1985 Seite 184, OLGZ Jahr 1985 Seite 185; Demharter, a. a. O., § 19 Rn. 77) ist gewahrt. Denn Grundlage der Vertretung war die im Rahmen des notariellen Kaufvertrags vom 16. 10. 2009 erteilte Belastungsvollmacht. Diese lautet zwar auf die Bet. zu 2. Sie ist aber bei verständiger Würdigung – im Hinblick darauf, dass weitere Feststellungen insoweit nicht zu erwarten sind, auch durch den Senat (vgl. Urteil v. 14. 12. 1990, 14.12.1990 Aktenzeichen V ZR 223/89, NJW 1991, NJW Jahr 1991 Seite 1180, NJW Jahr 1991 Seite 1181, m. w. N. für die Revision) – dahingehend auszulegen, dass daneben auch deren in dem Kaufvertrag benannte Gesellschafter gemeinschaftlich zu einer Vertretung der Bet. zu 1 berechtigt sein sollen.

Rechtsgebiete

Grundstücks- und Wohnungseigentumsrecht

Normen

GBO §§ 20, 47, 78