Urteile

Besuchsrecht des Vermieters

Leitsatz des Gerichts

Routinekontrollen in Formularmietverträgen zum Zwecke der Untersuchung der Wohnung auf ihren Allgemeinzustand sind grundsätzlich unzulässig. Die Kontrolle der Wohnung durch den Vermieter muss anlassbezogen sein.

Tenor

Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Entscheidungsgründe

Gründe:

Nachdem die Parteien in 2. Instanz den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben, war über die Kosten des Verfahrens gemäß § 91 a ZPO zu entscheiden entsprechend dem mutmaßlichen Ausgang des Verfahrens.

Die Berufung hätte voraussichtlich Erfolg gehabt, so dass dem Kläger die Kosten des gesamten Rechtsstreits aufzuerlegen sind.

Der Kläger beruft sich auf sein Besichtigungsrecht gemäß § 14 des Mietvertrags. Diese Klausel im Mietvertrag verstößt jedenfalls in deren, Ziffer 1 gegen § 307 Abs. 2 BGB und ist daher unwirksam. Ziffer 1 der Klausel, auf die sich der Kläger beruft, gestattet dem Vermieter die Betretung der Mietsache zur Prüfung ihres Zustandes in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung. Außerdem sind bestimmte Uhrzeiten und bestimmte Tage zum Betreten der Mietsache angegeben.

Nach überwiegender Auffassung ist diese Klausel unwirksam. Zum einen ist der angemessene Zeitabstand nicht definiert. Insoweit ist die Klausel zu unbestimmt. Zum zweiten sind Routinekontrollen zum Zwecke Untersuchung der Wohnung auf ihren Allgemeinzustand grundsätzlich unzulässig (vgl. zu diesem Problemkreis Schmidt/Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 Rdziffern 178 f; 190 m. w. N.).

Im vorliegenden Fall hat der Kläger in seinem Schreiben vom 26. 9. 2007, in dem er für einen bestimmten Zeitpunkt die Wohnungsbesichtigung ankündigt, keinerlei Grund für diese Besichtigung angegeben. Auch im nachfolgenden Schreiben vom 14. 11. 2007 wird keinerlei nachvollziehbarer Grund genannt. Nunmehr trägt er vor, er habe die Wohnung auf den Allgemeinzustand und im Hinblick auf evtl. sich abzeichnende Mängel auch an Elektrogeräten überprüfen wollen. Eine derartige Kontrolle ist nach überwiegender Ansicht unzulässig (vgl. Schmidt/Futterer a. a. O.).

Der Kläger hätte dem Beklagten in jedem Fall auf dessen Schreiben vom 8. 11. 2007, worin der Beklagte ausdrücklich darauf hinweist, dass keine schriftliche Begründung des Klägers für die Wohnungsbesichtigung genannt wurde, über den Grund der Besichtigung informieren müssen. Dies ist jedoch nicht geschehen. Vielmehr hat S der Kläger daraufhin mit der Einschaltung eines Rechtsanwalts ... gedroht, falls der Beklagte angebotene Termine zur Wohnungsbesichtigung nicht annimmt.

Da dem Kläger somit kein Recht zur Wohnungsbesichtigung zustand, wäre die Berufung begründet gewesen mit der Folge, dass der Kläger nunmehr die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat.

Vorinstanzen

1 C 2201/07 AG Fürstenfeldbruck

Rechtsgebiete

Mietrecht