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Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner neuen Entscheidung V ZR 178/14 zu dem häufiger vorkommenden Problem geäußert, wann Unterlassungsansprüche der Wohnungseigentümer untereinander wegen einer zweckwidrigen Nutzung des Sondereigentums verjähren oder verwirken.
Der Fall:
Dem Beklagten gehört eine Einheit im Souterrain und im Erdgeschoss, dem Kläger Einheiten im Ober- und Dachgeschoss. Laut Teilungserklärung handelt es sich bei der Kellereinheit um „Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum“. Der Beklagte hatte diese als Wohnraum mehrmals vermietet. Die Kläger verlangt, dass die Nutzung als Wohnraum unterlassen wird. Der Beklagte beruft sich auf die Verjährung und Verwirkung des vom Kläger geltend gemachten Anspruchs. Denn die Souterrainräume würden bereits seit 1980 als Wohnraum genutzt. Er habe auf die dauerhafte Erzielung der Mieteinnahmen vertrauen dürfen, weil die Nutzung als Wohnraum bei der ersten Beanstandung durch den Kläger im Jahr 2008 seit 28 Jahren angedauert habe.
Das Urteil:
Der BGH stellt klar, dass der geltend gemachte Unterlassungsanspruch grundsätzlich gegeben ist, weil die Nutzung von Hobbyräumen zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken jedenfalls dann nicht gestattet ist, wenn sie die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert.
Der Anspruch ist nach der Auffassung des BGH auch nicht verjährt. Denn solange die Nutzung anhält, tritt die Verjährung nicht ein. Den Schwerpunkt der Störung sieht das Gericht nicht vornehmlich in der Aufnahme der zweckwidrigen Nutzung, sondern darin, dass diese aufrechterhalten wird.
Der Anspruch ist auch nicht verwirkt. Voraussetzung hierfür ist unter anderem eine ununterbrochene, dauerhafte Einwirkung. An einer solchen fehlt es, weil noch in jüngster Zeit zwei Neuvermietungen stattgefunden haben. Eine Neuvermietung stellt laut Gericht in der Regel aus Sicht aller Beteiligten eine Zäsur und damit eine neue Störung im Sinne von § 1004 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB, § 15 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz, WEG, dar. Somit setzt der vermietende Wohnungseigentümer eine neue Willensentscheidung zur zweckwidrigen Nutzung um. Deshalb haben die anderen Wohnungseigentümer einen erneuten Anlass, für die Zukunft eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung zu verlangen.