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Der Fall:
Häufig findet sich in einem Formularmietvertrag eine so genannte Quotenabgeltung für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen. Solche Klauseln ermöglichen es dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für zurückliegenden Abnutzungszeitraum durchzusetzen. Nach der Rechtsprechung des BGH (Az.: VIII ZR 143/06) benachteiligt eine solche Klausel den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen. Denn die Abwälzung turnusmäßiger Schönheitsreparaturen - deren Kosten der Mieter zu tragen hätte, wenn das Mietverhältnis bis zum Eintritt der Fälligkeit der ausstehenden Schönheitsreparaturverpflichtung fortbestünde – stellt rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume dar, die der Vermieter andernfalls über eine höhere Bruttomiete im Voraus abdecken würde.
Im entschiedenen Formularmietvertrag war ausdrücklich vereinbart:
„Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter wurde bei der Berechnung der Miete berücksichtigt. Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen ... noch nicht fällig, so hat sich der Mieter nach Maßgabe der nachfolgenden Regelungen an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen:
Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts. ...„
Das Urteil:
Diese Klausel ist allerdings mehrdeutig. Der Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgesuchten Malerfachbetriebes könnte eine unverbindliche Berechnungsgrundlage sein. Die Klausel beschneidet nach der Ansicht des BGH (Az.: VIII ZR 285/12) in ihrer kundenfeindlichsten Auslegung jedoch den Mieter unangemessen in dessen Rechten. Denn der eingeholte Kostenvoranschlag ist bei dieser Auslegung auch dann für die Bemessung der vom Beklagten zu zahlenden Abgeltungsbeträge verbindlich, wenn der von der Klägerin ausgewählte Fachbetrieb einen unzutreffend hohen Renovierungsaufwand zugrunde gelegt oder überhöhte Preise angesetzt hat. Dies führt zur Unwirksamkeit der Klausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB. Folge der unangemessenen Beschränkung der Rechte des Mieters bei der Berechnung der Abgeltungsbeträge ist die Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel schlechthin.