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Amtsgericht Berlin-Köpenick, Urteil vom 07.01.2022, Az. 3 C 33/21.

Leitsätze 

Der üblicherweise veröffentlichte kurze Leitsatz
Droht ein Wohnungsmieter einem Nachbarn Gewalt an, so rechtfertigt dies die fristlose Kündigung des Mieters gemäß § 543 Abs. 1 BGB. Einer vorherigen Abmahnung bedarf es gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht. 

Leitsätze, Grundeigentum-Verlag

1. Wird ein Mitmieter, der sich wegen nächtlichen ruhestörenden Lärms beschwert, deswegen bedroht, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB. Eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich, weil das Vertrauensverhältnis durch die Drohung nachhaltig zerstört ist und durch eine Aufforderung, zukünftige Drohungen zu unterlassen, nicht wiederhergestellt werden kann.

2. Die Handyaufnahme des bedrohten Mitmieters kann vom Gericht zu Beweiszwecken verwertet werden.

3. Der gekündigte Mieter muss auch die Rechtsanwaltskosten des Vermieters ersetzen. Eine umfangreiche schwierige Sachlage, die eine über der Gebühr von 1,3 nach dem RGV liegende Abrechnung rechtfertigt, ist nicht gegeben.

Der Fall

Ein Nachbar hatte sich wegen zu lauter Musik nach Mitternacht beim Mieter beschwert. Der Mieter hat daraufhin dem Nachbarn zweimal mit einem Holzknüppel gedroht. Der Mieter weigerte sich, die Kündigung zu akzeptieren. Folge: Der Vermieter erhob schließlich Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Rechtlich
Das Amtsgericht Berlin-Köpenick entschied zu Gunsten des Vermieters. Diesem stehe gemäß § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu. Die fristlose Kündigung des Mietvertrags sei gemäß § 543 Abs. 1 BGB wirksam. Der Mieter habe wiederholt den Nachbarn mit Gewalt gedroht und damit eine Straftat begangen. Zugleich liege darin eine Störung des Hausfriedens und eine Vertragsverletzung. Der Mieter sei nicht bereits gewesen, die Nachtruhe zu wahren und nachbarschaftliche Rücksichtnahme zu üben. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisse sei dem Vermieter daher nicht mehr zumutbar gewesen.

Anmerkungen

Es ist durchaus denkbar, dass ein anderes Gericht anders entschieden hätte. Allerdings, eventuell hat der den Nachbarn störende Mieter vor Gericht einen unverbesserlichen Eindruck hinterlassen. In diesem Falle hätte das Gericht jedoch nach § 543 Abs. 3 Nr. 1 auf eine Abmahnung verzichten müssen.  Der angewandte § 543 BGB bestimmt:   

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.