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Bundesgerichtshof Urteil vom 10.11.2021, Az. VIII ZR 107/20.

Leitsatz

Die Kosten der Fällung eines morschen, nicht mehr standfesten Baums gehören zu den umlagefähigen Kosten der Gartenpflege im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrkV.

Der Fall

Die Beklagte, eine Wohnungsgenossenschaft, vermietete der Klägerin mit Vertrag vom 28. November 1978 eine Genossenschafts-)Wohnung in G. .
Im Jahr 2015 ließ die Beklagte eine seit über 40 Jahren auf dem Anwesen stehende Birke fällen, da der Baum morsch und nicht mehr standfest war. Die Kosten der Baumfällung in Höhe von insgesamt 2.494,24 € legte die Beklagte im
Rahmen der Betriebskostenabrechnung 2015 - mit der insgesamt Gartenpflegekosten in Höhe von 4.058,02 € abgerechnet wurden - auf die Mieter um. ....

Die Normen

Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung - BetrKV)
§ 1 Betriebskosten
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten dar.

§ 2 Aufstellung der Betriebskosten

• Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:

1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, .....

2. die Kosten der Wasserversorgung, ....

3. die Kosten der Entwässerung, ....

4. die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,

hierzu gehören ...oder
b)....
c) ...oder
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, ....

5. die Kosten .....
6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen ..
7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, ....

8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, ...

9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,....

10. die Kosten der Gartenpflege,

hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;
11. die Kosten der Beleuchtung, ...

12. die Kosten der Schornsteinreinigung, ...

13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, ....

14. die Kosten für den Hauswart, ....

5. die Kosten
a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, ....

oder
b) des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage, .......

oder
c) ...hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms ...
16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, ....

17. sonstige Betriebskosten,

hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.