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Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 04.10.2021, Az. 2-13 S 9/21, herausgegeben am 19.11.2021. Auch nach dem zum 1.12.2020 novellierten WEG rechtfertigt die fortlaufende Nichtentrichtung von Hausgeldern in erheblicher Höhe (hier: 12.000 EUR insgesamt) jedenfalls nach erfolgloser Abmahnung, Wohnungseigentum zu entziehen.

 Der Fall

Der Eigentümer war mit insgesamt 12.500 € in Verzug. Die Wohnungseigentümergemeinschaft musste in den vergangenen fünf Jahren regelmäßig Rechtsstreitigkeiten führen, wobei sowohl Wohngelder, Abrechnungsspitzen aus den Jahresabrechnungen und auch Sonderumlagen von dem betroffenen Eigentümer nicht gezahlt wurden. Auch auf titulierte Forderung zahlte der Wohnungseigentümer nur teilweise im Rahmen der Zwangsvollstreckung.

Rechtliche Begründung durch das LG Frankfurt

Mit diesem Zahlungsverhalten hat der Eigentümer seine Pflichten so erheblich verletzt, dass die Entziehung nach der erfolgten Abmahnung beschlossen werden konnte. Denn auch wenn die neue Vorschrift den Zahlungsrückstand nicht ausdrücklich als Beispiel nennt, kann dieser dennoch eine erhebliche Pflichtverletzung darstellen, die unter Abwägung aller Umstände im Einzelfall ein Entziehungsbeschluss rechtfertigt.

Anmerkung

Meist wird kommentiert: Die Entziehung des Eigentums ist eine der einschneidensten Maßnahmen des Wohnungseigentumsgesetzes. Tatsächlich wird dem Einzelnen gegen seinen Willen das Eigentum entzogen. Zu verstehen ist diese Möglichkeit als absolute Notbremse, wenn ein Eigentümer massiv und wiederholt trotz Abmahnung gegen die Spielregeln der Eigentümergemeinschaft verstößt. Da eine Gemeinschaft grundsätzlich nicht aufgelöst werden kann, muss es eine Möglichkeit geben, unter hohen Voraussetzungen einen Eigentümer auszuschließen.

Im Rahmen der Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes zu Dezember 2020 ist auch der für die Entziehung maßgebliche Paragraf geändert worden. In der zuvor geltenden Vorschrift war als Regelbeispiel für die Möglichkeit der Entziehung der Zahlungsverzug des Wohnungseigentümers aufgeführt. Nun heißt es im novellierten Gesetz, dass der Wohnungseigentümer die ihm obliegenden Verpflichtungen so schwer verletzt haben muss, dass im Einzelfall den übrigen Eigentümern nicht mehr zugemutet werden kann, die Gemeinschaft fortzusetzen.

Maßgeblich ist nun dieser § 17 Entziehung des Wohnungseigentums
(1) Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen.
(2) Die Voraussetzungen des Absatzes 1 liegen insbesondere vor, wenn der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 Absatz 1 und 2 obliegenden Pflichten verstößt.
(3) Der in Absatz 1 bestimmte Anspruch kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
(4) Das Urteil, durch das ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt wird, berechtigt zur Zwangsvollstreckung entsprechend den Vorschriften des Ersten Abschnitts des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung. Das Gleiche gilt für Schuldtitel im Sinne des § 794 der Zivilprozessordnung, durch die sich der Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verpflichtet.