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Zu Renovierungsbestimmungen in Mietverträgen können Sie nun schon auf vier Entscheidungen des BGH aus neuerer Zeit zurückgreifen.
1. Verpflichtet ein (Formular-)Mietvertrag einen Mieter, sowohl in bestimmten Zeitabständen als auch beim Auszug zu renovieren, dann sind diese Verpflichtungen wegen des Summierungseffekts rechtsunwirksam. Az.: VIII ZR 335/02. Dieses Urteil haben wir - zusammen mit älteren Entscheidungen - in dieser Rubrik am 17. Januar 2004 besprochen.
2. Legt der (Formular-)Mietvertrag starre Fristen fest, ist diese Verpflichtung rechtunwirksam. Wir haben dieses Urteil -VIII ZR 361/03 - am 18. September 2004 an dieser Stelle erläutert.
3. Schränkt die Renovierungsbestimmung dagegen dahin ein, dass eine Frist nicht greift, wenn der tatsächliche Zustand keine Renovierung verlangt, dann ist die Bestimmung insgesamt rechtswirksam. So hat der BGH ein Berufungsgericht, das die Rechtsprechung des BGH falsch angewandt hatte, belehrt. Az.: VIII ZR 378/03. Wir haben über dieses Urteil am 24. Oktober 2004 berichtet.
4. Nun hat der BGH in einem in dieser Woche vollständig vorgelegten Urteil - VIII ZR 360/03 - noch erweitert: Der in diesem Urteil beurteilte Vertrag bestimmte zunächst in einer Ziff. 1, dass „sich der Mieter verpflichtet, die laufenden (turnusmäßig wiederkehrenden) Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten auszuführen”. In einem (geringen) Abstand folgten dann starre Fristen zur Ausführung bestimmter Schönheitsreparaturen. Das Urteil:
Wegen des Zusammenhangs ist nicht nur die Klausel mit den starren Fristen rechtsunwirksam, sondern auch die allgemeine Verpflichtung in Ziff. 1. Nach dieser Feststellung muss der Mieter überhaupt nicht schönheitsrenovieren; vielmehr greift - mangels einer vertraglichen Bestimmung - die abdingbare gesetzliche Regelung, dass der Vermieter zu renovieren hat.
Wir stellen Ihnen hier dieses neue Urteil des BGH - VIII ZR 360/03 - ins Netz.