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BGH, Urteil vom 4. September 2019 - XII ZR 52/18, vom BGH bekannt gegeben am 14.10.2019. Hervorhebungen von uns.

Ist dem Mieter gestattet, ein im Eigentum des Vermieters stehendes weiteres Grundstück zu benutzen, das nicht Gegenstand des Mietvertrags ist, tritt bei einer späteren Veräußerung dieses Grundstücks der Erwerber nicht gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag ein.

Vorsicht, prüfen Sie auch als Geschäftsmann Ihre Mietverträge. Das Urteil reicht über Nachbargrundstücke hinaus und gilt auch schlechthin für wirtschaftliche Tätigkeiten. Entscheidend ist der Wortlaut des § 566 Abs.1:

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Aus der Urteilsbegründung:

„Sie [die Bestimmung § 566] legt dem Mietverhältnis für den Fall der Veräußerung des Mietgrundstücks eine gleichsam dingliche Wirkung bei, indem sie mit dem Übergang des Eigentums am vermieteten Grundstück auf den Erwerber auch die Vermieterrechte und -pflichten auf diesen übergehen lässt. Als Ausnahmevorschrift ist sie daher eng auszulegen und nur anzuwenden, soweit der mit ihr bezweckte Mieterschutz dies erfordert (Senatsurteil vom 12. Oktober 2016 - XII ZR 9/15 -; vgl. auch BGH Urteil vom 22. Mai 1989 - VIII ZR 192/88).